Advocatenkantoor Bosman | advocaat huurrecht

Ongeacht of u verhuurder of huurder bent, bel ons gerust als u vragen heeft over een van onderstaande onderwerpen:

• huurovereenkomsten bedrijfsruimte of woonruimte
• huur bemiddeling en de positie van de makelaar
• onderhoud, reparaties en vervanging
• renovatie
• betaling huurprijs en incasso
• overlast en afwijkend gebruik
• beëindiging huurovereenkomsten; opzegging en ontbinding huurovereenkomst
• onderhuur
• indeplaatsstelling van de gebruiker van bedrijfsruimte
• woningruil
• medehuur
• aanbrengen van verbeteringen
• overname- en aansprakelijkheidsbedingen
• wegbreekrecht huurder
• vergoedingsrecht huurder voor in het gehuurde aangebrachte verbeteringen
• rechten huurder en verhuurder
• gebrek, aansprakelijkheid en schadevergoeding
• huurverhoging, huurverlaging en huurprijsbescherming door huurcommissie
• bedrijfsoverdracht en goodwill
• illegaal gebruik, kraken en ontruiming.

Lees verder:

de huurovereenkomst
het gehuurde moet aan de huurder in gebruik gegeven worden
de tegenprestatie die een huurder van bedrijfsruimte of woonruimte aan zijn verhuurder moet voldoen
nietige en vernietigbare huurovereenkomsten en ontduikingsconstructies wat betreft huurbescherming en huurprijsbescherming
regels die op de huurovereenkomst van toepassing zijn
het afgesproken huurobject
de bestemming van de gebouwde onroerende zaak bepaalt het toepasselijke huurrecht en de rechtsbescherming
woonruimte- en bedrijfsruimteovereenkomsten

Een huurovereenkomst is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. De huurovereenkomst kan ook op een vermogensrecht betrekking hebben. De pachtovereenkomst wordt niet als huur aangemerkt. Deze overeenkomst, die ziet op in gebruik geven van een stuk grond ten behoeve van de landbouw tegen voldoening van een tegenprestatie, wordt in het Burgerlijk Wetboek afzonderlijk geregeld. Overigens is de naam die de partijen aan de overeenkomst hebben gegeven niet bepalend voor de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst, maar de inhoud ervan. Zo is een leaseovereenkomst, waarbij er sprake is van het afstaan van het gebruik van een zaak tegen een bepaalde prijs, eigenlijk een huurovereenkomst. Geschillen aangaande dergelijke overeenkomsten dienen dan ook door het huurrecht beantwoord te worden.       

Onder het oude recht werd geregeld dat de verhuurder de huurder het genot van de zaak moest verschaffen. Het huidige recht sluit aan bij deze terminologie. Vereist is dat de in gebruik te verstrekken zaak voldoende is bepaald. Het moet duidelijk zijn waarvan de huurder het gebruik heeft. Ook op een gedeelte van een zaak kan het gebruik betrekking hebben. Wat dat betreft is van belang of de verhuurde zaak of het verhuurde gedeelte ervan voldoende kan worden geïdentificeerd. Dit is voor de praktijk van groot belang. Het overeengekomen gebruik van het gehuurde moet namelijk wel in rechte afgedwongen kunnen worden. 

Vaak wordt de tegenprestatie voor het verkrijgen van huurgenot uitgedrukt in een geldsom. Volgens vaste rechtspraak kan het ook iedere andere vorm van een tegenprestatie betreffen. Denk aan de situatie dat de verhuurder door de huurder wordt verzorgd. Ook is denkbaar dat met de huurder afgesproken wordt dat hij het onderhoud van het gehuurde op zich neemt. De afgesproken tegenprestatie moet echter wel voldoende zijn bepaald en dus in het huurcontract voldoende omschreven worden om in een gerechtelijke procedure gevorderd te kunnen worden. De hoogte van de huurprijs kan van belang zijn voor bepaling van de omvang van het huurobject en zelfs voor de vraag of er wel sprake is van een huurovereenkomst. Zowel met betrekking tot verhuurder en huurder dienen de over en weer te verbinden contractsbepalingen een vastomlijnd voordeel te bieden. Dat geldt dus niet alleen voor de door de huurder te verrichten tegenprestatie, maar ook voor de verhuurder bij het terbeschikkingstelling van het gebruik van het gehuurde. Tegenover de te betalen huurprijs/tegenprestatie moet derhalve een duidelijk omschreven gebruik van de gehuurde bedrijfsruimte c.q. woonruimte staan. Anders dan bij huur en verhuur van woonruimte wordt de bepaalbaarheidseis bij huur en verhuur van bedrijfsruimte door de rechtspraak veel ruimer uitgelegd. 

Wanneer de huurder de tegenover de terbeschikkingstelling van het gehuurde te betalen tegenprestatie niet, niet tijdig of slechts ten dele voldoet dan kan dit een toerekenbare tekortkoming opleveren. Dat kan voor de verhuurder een grond zijn om tot beëindiging van de huurovereenkomst door deze op te zeggen of te ontbinden over te gaan. Aangezien de meeste huurregimes en/of huurcontracten in huurbescherming voorzien moet meestal bij een tussentijdse beëindiging van een huurovereenkomst aan de rechter gevraagd worden om hiervoor toestemming te geven.

Als het basiselement "tegenprestatie" in de afspraak ontbreekt dan kan de overeenkomst als een bruikleenovereenkomst uitgelegd worden. Hoewel de wettelijke huurbescherming regels dan geen huurbescherming bieden kan de bruikleen overeenkomst van bedrijfsruimte en woonruimte ook niet zonder meer beëindigd worden. Net zoals de huurovereenkomst is de bruikleenovereenkomst een duurovereenkomst. Er kan derhalve alleen opgezegd worden met in acht name van de redelijkheid en billijkheid.   

Vooral bij de huurovereenkomsten van gebouwde onroerende zaken, waarbij huurbescherming en huurprijsbescherming geldt, kan de verhuurder veelal niet afwijken van door de wet gegeven dwingende en semi-dwingende regels. Dat kan nietigheid of vernietigbaarheid van de desbetreffende huurovereenkomst opleveren. Ook kan een huurovereenkomst nietig zijn wegens strijd met de goede zeden of de openbare orde. Ontduikingsconstructies brengen in de regel geen oplossing, zelfs als er bij het tekenen van de huurovereenkomst overeenstemming over bestaat. Vraag hierover altijd advies. Als een dergelijke regeling niet het beoogde effect heeft dan bestaat enerzijds het risico dat u aan de toepasselijke huurovereenkomst gebonden bent, anderzijds kunt u geconfronteerd worden met een niet bestaande overeenkomst voor zover de aan nietigheid of vernietigbaarheid onderwerpen bepaling een kernverplichting c.q. essentialia van de huurovereenkomst betreft.

Er zijn echter ook huurovereenkomsten die op de huur en verhuur van onbebouwde grond zien. Bij deze huurovereenkomsten wordt geen huurbescherming gegeven, anders dan bij overeenkomst voorzien. Zo bepalen de Recron-voorwaarden die betrekking hebben op recreatiewoningen of en tegen welke voorwaarden en de termijn waartegen de huur van de grond opgezegd mag worden.

Het huurrecht wordt niet op een plek in het wetboek geregeld en is derhalve niet altijd even makkelijk voor een leek toegankelijk. Maar ook voor iemand die in het vastgoed werkzaam is kan het hoofdbrekens kosten. U kunt derhalve zonder meer dwingende regelgeving over het hoofd zien, met alle consequenties van dien! Welke huurregels op de huurovereenkomst van toepassing zijn is van belang voor:

• de bepaling van de rechten en verplichtingen van partijen;
• de mogelijkheden tot beëindiging van de huurovereenkomst;
• eventuele processuele consequenties.

Naast de toepasselijke bijzondere regels zijn op elke huurovereenkomst de algemene bepalingen van het Burgerlijk Wetboek en de algemene huurbepalingen van toepassing.

De bestemming kan een roerende zaak, een vermogensrecht, een ongebouwde onroerende zaak of een gebouwde onroerende zaak betreffen. In de eerste twee gevallen zijn, naast de algemene bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, alleen de algemene huurregels van toepassing. Bij verhuur van ongebouwde onroerende zaken zijn ook slechts deze regels van toepassing, met dien verstande dat een woonwagen of een standplaats onder de woonruimtebepalingen valt en grond met een kampeerbestemming onder de bedrijfsruimtebepalingen van artikel 7: 290 BW.

Indien vastgesteld is dat het huurobject een gebouwde onroerende zaak betreft dan zal vervolgens de vraag beantwoord moeten worden wat de bestemming ervan is. Daarbij is van belang wat tussen verhuurder en huurder is afgesproken. Er moet derhalve wilsovereenstemming bestaan over de inhoudelijke basisvereisten waaraan een huurovereenkomst dient te voldoen. Met name zijn daarbij de strekking van de overeenkomst en de bedoeling van partijen omtrent het voorgenomen gebruik van het gehuurde dat hen voor ogen heeft gestaan bepalend. Betreft het gehuurde een gebouwde onroerende zaak dan zal vastgesteld moeten worden of het woonruimte of bedrijfsruimte betreft. Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de bestemming die partijen aan het gehuurde hebben gegeven. Een intentieverklaring van een beheerder waarin slechts het unitnummer van een een specifieke winkel in een winkelcentrum moet worden ingevuld is nog geen rechtens afdwingbare huurovereenkomst. Ook is er nog geen huurovereenkomst met betrekking tot een door middel van een splitsingsvergunning nog te realiseren appartement, tegen vergoeding van renteverlies door de toekomstig eigenaar, waarvan het gebruik na afwijzing van de splitsingsvergoeding werd voorgezet. Ook een bruikleenovereenkomst van een waardevolle woning waarbij een extreem lage huurprijs werd afgesproken kan als een huurovereenkomst betiteld worden. Ook een pakhuis kan als woonruimte en als bedrijfsruimte verhuurd worden. De naamgeving die partijen aan hun huurcontract verbonden hebben en het door hun gebruikte contract is daarom niet altijd bepalend voor de uitleg van de gesloten overeenkomst. Als er een geschil tussen partijen bestaat over de bestemming van het gehuurde dan is het uiteindelijk aan de rechter om te bepalen welk huurregime op het gehuurde van toepassing is.

In het huurrecht betreffende gebouwde onroerende zaken is er een onderscheid tussen woonruimte- en bedrijfsruimteovereenkomsten. Bij bedrijfsruimte wordt overigens weer een onderscheid gemaakt tussen zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte. Voor beide regimes gelden aparte regels. Het grootste verschil tussen middenstandsbedrijfsruimte of detailhandelsbedrijfsruimte en de restcategorie bedrijfsruimte zit hem met name in de rechtsbescherming. 

Middenstands- of detailhandelsbedrijfsruimte wordt geregeld in artikel 7: 290 BW en verder. Hieronder wordt verstaan:

a) een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant of café bedrijf, van een afhaal of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;

b) een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotel bedrijf;

c) een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

Kenmerkend van deze bedrijven is de plaatsgebondenheid hiervan. Vanwege het belang om gedane investeringen te beschermen wordt de huurder huurbescherming maar ook huurprijsbescherming toegekend. Deze wordt uitgewerkt in de wettelijke regeling. Uitgangspunt bij de huurbescherming in deze categorie is dat er een termijnbescherming geldt van 5 jaar, die na ommekomst van deze periode nogmaals van rechtswege met deze periode van 5 jaar wordt verlengd. De minimum termijn van een dergelijk contract is derhalve 10 jaar. Er moet worden opgezegd tegen het einde van deze tien jaar, waarbij minimaal een opzegtermijn van een jaar in acht genomen dient te worden. De opzeggronden zijn beperkt en staan in de wet. De opzeggingsbrief dient aan bepaalde voorwaarden te zijn voldaan, anders is deze nietig. Deze huurbescherming wordt gegeven vanwege de veronderstelde noodzaak om; 1) investeringen in een redelijke tijd af te schrijven; 2) het voorkomen van verplaatsing- en herinrichtingskosten; 3) het voorkomen van verlies aan goodwill; 4) de onzekerheid te voorkomen bij het vinden van een gelijkwaardige investeringsplaats. In verband hiermee staat met betrekking tot artikel 7: 290 - 2 BW (met uitsluiting van het hotel - en kampeerbedrijf) het wettelijke vereiste van een voor het publiek toegankelijk lokaal.

Voorbeelden, niet volledig en als indicatie, van deze categorie in de jurisprudentie zijn: ANWB-kantoor annex winkel; apotheek; autobandenhandelaar; benzinestation; Bo-Rent vestiging; café; Carglass-vestiging; clubhuis met kantine; galerie; garage; grootwinkelbedrijf: horecabedrijf; hotel; laswerkplaats; kapper; kiosk; meubelhandel en meubelmakerij, indien er sprake is van rechtstreekse levering aan het publiek; opslag- en koelruimte in combinatie met detailhandel; pension, voor zover dit niet duurzaam is; pottenbakkerij annex keramiekwinkel; pruikenmakerij; restaurant; showroom, mits er rechtstreekse verkoop en levering van roerende zaken aan het publiek plaatsvindt; stationsrestauratie; stationsfietsenstalling; smederij; stomerij en chemisch kledingsreinigingsbedrijf, textielhandel; vergaderruimte met horeca-activiteiten; videotheek; wasstraat; winkel in winkel en winkel in niet-winkel.  

De vraag of de bovenvermelde voorbeelden als 7: 290 BW bedrijfsruimte moeten worden beschouwd en overeenkomstig dit artikel huurbescherming krijgen is altijd afhankelijk van uitleg van de wettelijke bepaling.

De restcategorie bevat de overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230 a BW. Bij deze categorie dient de huurovereenkomst slechts te worden opgezegd indien deze voor onbepaalde tijd is aangegaan of voor onbepaalde tijd is verlengd, waarbij opzegging dient plaats te vinden tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag met een termijn van tenminste een maand. De afgesproken opzegtermijn wordt meestal in de huurovereenkomst gevonden. Voorbeelden van artikel 7: 230a BW bedrijfsruimte zijn, wederom niet volledig en slechts indicatief zijn; advocatenkantoor, artsenpraktijk: ambulante bloemen en plantenhandel; autorijschool; autoverhuurbedrijf; autoschadebedrijf; bankfiliaal, bed- and breakfast; begrafenisondernemer; bioscoop; casino; constructiebedrijf; dierenpension; draaiorgelmuseum; fietsenstalling, zonder dat er sprake is van verkoop van fietsen; fitnesscentrum; fluitatelier met kantoorruimte; fotostudio; instrumentenmakerij; internetwinkel; jachthaven met winterstalling; jongerencentrum; kamerverhuurbedrijf; kantine; kleermaker; koffiekamer uitvaartcentrum; makelaar; manegebedrijf; paramedische praktijk; passagebureau; pedicure; pizza bestel- en bezorgdienst; reisbureau; seksclub; schoonheidssalon; showroom, mits er geen rechtstreekse levering van goederen en diensten aan het publiek plaatsvinden; sociëteit, stofferings- en inrichtingsbedrijf; uitdeelruimte krantenbezorgers; uitzendbureau; valutadisselkantoor; vergader- en congrescentrum; vvv-kantoor; wasverzendhuis; zalenverhuur met bar; zwembadcomplex.          

Advocatenkantoor Bosman maakt geen principieel onderscheid tussen verhuurders- en huurdersbelangen en komt onvoorwaardelijk voor u op. Advocaat mr. Marcel Bosman is een erkend specialist in het huurrecht woonruimte en het huurrecht bedrijfsruimte. Door zijn lidmaatschap van de specialisatievereniging "Vereniging van Huurrecht Advocaten" houdt het kantoor de meest actuele ontwikkelingen op het gebied van het huurrecht nauwgezet bij. De advocaten van het kantoor begrijpen dat het huurobject voor de verhuurder een belangrijke belegging is, waarbij de continuering in de betaling van de huurpenningen voorop staat. Gelijktijdig begrijpen zij dat het huurrecht van de ondernemer essentieel is voor een goede bedrijfsuitoefening. Voor de huurders van woonruimte is het gehuurde op hun beurt meer dan een dak boven hun hoofd. Het ongestoord kunnen voortzetten van de huur bepaalt immers in hoge mate het sociale leven van de huurder. Voor welke partij de advocaten en juristen van Advocatenkantoor Bosman ook optreden, u kunt er van op aan dat zij dit doen met volledige inzet en betrokkenheid.  Bel vrijblijvend: 026-3882351. Voor meer informatie over het kantoor zie; www.bosmanadvocaten.nl, onder home.