logo Advocatenkantoor Bosman

Vragen? Neem direct vrijblijvend contact met ons op:

Vestiging Arnhem

026-388 2351

Nevenvestiging Velp

026-362 8217

Advocaat recreatiewoningrecht

 

Herkent u het? Naar aanleiding van een advertentie gaat u kijken naar een recreatiewoning. U wordt door een verkoper ter plaatse overdonderd en u tekent een voorgedrukt velletje papier met als opschrift “Verkoopbevestiging” of “Aankoopbevestiging”. Hoewel de recreatiewoning bedoeld is voor eigen gebruik, geeft de verkoper op de bevestiging aan dat het gaat om een belegging, want dan is de btw over het aankoopbedrag aftrekbaar. U zou toch een dief zijn van uw eigen portemonnee als u dit voordeel zou laten liggen?

Twijfel over de aankoop

Als u na thuiskomst de dag nog eens de revue laat passeren en de twijfel toeslaat, is er geen weg meer terug. De verkoper blijkt onbereikbaar te zijn en het recreatiepark stelt zich op het standpunt dat u een recreatiewoning hebt gekocht. Volgens het recreatiepark kunt u zich niet beroepen op consumentenbescherming. U hebt de recreatiewoning immers aangekocht als een belegging zodat u zich niet kunt beroepen op de wettelijke regels van consumentenbescherming. Volgens het recreatiepark is het u niet toegestaan om de koopovereenkomst gedurende de eerste drie dagen na de terhandstelling van de koopovereenkomst te ontbinden. U wordt vervolgens geacht tot afname van de recreatiewoning over te gaan of u moet een aanzienlijke boete van 20% van de aankoopsom voldoen. Wanneer u daar anders over denkt dreigt het recreatiepark met een gerechtelijke procedure en zegt u daar bovenop nog eens de buitengerechtelijke kosten aan. Wat nu te doen?

Is de koopovereenkomst rechtsgeldig?

Het is de vraag of een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Voor een koopovereenkomst door een natuurlijke persoon gesloten is vereist de prijs en het object alsmede dat het op schrift is gesteld. Alleen de vraag is of daarmee alles voldoende is vastgelegd. Het is de vraag of de enkele verwijzing naar een kavelnummer, zonder kadastrale vermelding en/of vermelding van de oppervlakte er een koopovereenkomst met betrekking tot de ondergrond is ontstaan. Wanneer de ondergrond gehuurd wordt in plaats van gekocht dan is het überhaupt maar de vraag of u door ondertekening eigenaar van de recreatiewoning bent geworden. De recreatiewoning is immers bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven en maakt daardoor volgens verkeersopvatting onderdeel uit van de gehuurde zaak, zodat de recreatiewoning niet zonder meer uw eigendom kan worden. Daar is in elk geval voor vereist dat er een opstalrecht gevestigd zal worden, om de eigendom van de recreatiewoning af te doen splitsen van de ondergrond.   

Intentieovereenkomst

Het standpunt dat het door u ondertekende A-viertje slechts als een intentieovereenkomst beschouwd kan worden is ook goed verdedigbaar. Hebt u wel alle relevante informatie ontvangen om weloverwogen tot de aankoop van een recreatiewoning over te gaan? Hoe zit het met het beheer van de door u aangekochte woning? Welke verplichtingen bent u ter zake concreet aangegaan? Welke voorwaarden hebben te gelden tussen u en de toekomstige huurders van de door u aangekochte recreatiewoning? En is het u verteld dat u ook nog een aparte beheer- exploitatieovereenkomst met het recreatiepark moet aangaan, waarvan de inhoud in beginsel vastligt? Hoe zit het met een nader te sluiten overeenkomst van aanneming van werk? Mag van een professionele verkoper ter zake geen mededelingsplicht worden verwacht en is het standpunt juist dat u zich niet op consumentenbescherming kunt beroepen?

Meerdere overeenkomsten ondertekenen

Er is inmiddels rechtspraak waaruit blijkt dat de verkoper van een recreatiewoning voor de ondertekening van de koopovereenkomst de koper nadrukkelijk dient te informeren dat hij naast de voormelde verkoopbevestiging nog twee andere overeenkomsten moet aangaan. Overeenkomsten die noodzakelijkerwijs door de koper gesloten moeten worden voordat hij kan overgaan tot bewoning en tot de verhuur van de recreatiewoning, zoals in de koopovereenkomst is voorzien. De desbetreffende koopovereenkomst is immers op zichzelf zinloos, zonder dat over de voormelde huur- en exploitatieovereenkomsten eveneens overeenstemming bestaat. De stelling dat u niet goed bent voorgelicht over de consequenties van de desbetreffende aankoop valt dus te verdedigen. Wanneer u de reikwijdte van de gevolgen van uw aankoop niet goed hebt kunnen overzien, kunt u aan het recreatiepark laten weten dat u zich niet gehouden voelt om aan de levering en afname van de woning uw medewerking te verlenen. Het is echter wel verstandig om eerst deskundige bijstand van een advocaat te raadplegen voordat u zich op een dergelijk standpunt stelt. Uw rechtspositie is immers afhankelijk van de concrete feiten en omstandigheden in uw situatie! Voor zover aangenomen wordt dat er toch een koopovereenkomst tot stand is gekomen valt zonder meer aan te raden dat u binnen drie dagen na de terhandstelling van de koopovereenkomst deze middels een aangetekende brief schriftelijk ontbindt.

Hebt u mogelijk een geschil met een recreatiepark en wordt het zelfs een rechtszaak, voelt u zich bij de neus genomen, misleid of zelfs opgelicht en wilt u meer informatie van een van onze vastgoedadvocaten? Bel dan Advocatenkantoor Bosman op 026 – 3882351. 
Zie ook de uitzending van het consumentenprogramma Radar, wat betreft aanhoudende klachten over gesjoemel met recreatiewoningen.

Advocaat recreatiewoning | klachten over verkoopgesprek na koop recreatiewoning

 

Algemene voorwaarden

Tijdens de eerste bespreking met een verkoper van het park wordt met de in het object geïnteresseerde een A-viertje ingevuld, dat achteraf een koopovereenkomst blijkt te zijn. Dat er algemene voorwaarden op de overeenkomst van toepassing zijn, wordt volgens de meeste betrokkenen van wie wij vernemen niet verteld. Achteraf blijken die in bijna niet te lezen lettertjes op het ter plaatste ingevulde document te zijn afgedrukt. Volgens deze voorwaarden bent u bij het niet afnemen van de recreatiewoning schadevergoeding en/of een aanzienlijke boete, die meestal op 20% van de koopsom gesteld wordt, verschuldigd.

Aanvullende afspraken

Dat er daarnaast ook nog aanvullende afspraken gemaakt moeten worden (exploitatie-garantieovereenkomst, exploitatie-beheerovereenkomst) wordt tijdens de eerste bespreking geen of te summiere informatie over verstrekt. Ook komt het veelal voor dat de contractspartij bij die aanvullende overeenkomst een andere contractspartij is dan de partij waarmee de aanvankelijk belangstellenden onverhoopt een koopovereenkomst sloten. Op de koopovereenkomst staat een andere contractspartij vermeld dan het recreatiepark, waarmee aanvullende afspraken moeten worden gemaakt over (garandeerde) huuropbrengsten van de vakantiewoning en de inning hiervan en de beheerregels. De aan het park te betalen kosten voor huurbemiddeling, servicekosten, parkkosten, zakelijke lasten etc. worden vaak niet althans onvoldoende verteld en/of verhuld.

Onbepaaldheid van de kavel

Ook komen ons klachten met betrekking tot de onbepaaldheid van de kavel ter ore. De kavel wordt niet kadastraal vastgelegd, en soms vermeldt de overeenkomst geen kavelnummer. Voorts kan de ligging en omvang ervan achteraf onderwerp van discussie worden en daardoor tegenvallen. Wanneer slechts de recreatiewoning wordt gekocht, maar de ondergrond wordt gehuurd dan rijst de vraag of de koper wel eigenaar van de recreatiewoning is geworden. De recreatiewoning is immers bestemd om duurzaam ter plaatste te blijven, waardoor achteraf kan blijken (bijvoorbeeld bij faillissement van de parkeigenaar) dat de koper geen eigenaar van zijn recreatiewoning is geworden. Dit kan worden voorkomen door ten behoeve van de koper van het recreatiechalet een opstalrecht te vestigen, waardoor de eigendom van de recreatiewoning wordt afgesplitst van de ondergrond.

Financiering

Ook kunnen zich problemen voordoen wanneer de koper niet het vermogen voorhanden heeft om de recreatiewoning met eigen geld te voldoen. Het is dan wel van belang om een financieringsvoorbehoud te maken en om dit in de overeenkomst schriftelijk vast te leggen. Mondelinge toezeggingen dat u er achteraf altijd vanaf kunt worden in de regel niet gehonoreerd! 

Uit bovenvermelde klachten kan opgemaakt worden dat de voorlichting van de verkopers over de (juridische) gevolgen van de koopovereenkomst van een recreatiewoning vaak onvoldoende is en soms onjuist is gebleken. Het valt op dat veel belangstellenden die een open dag van een recreatiepark bezoeken zich achteraf op het standpunt stellen dat zij door verkooptechnieken bewogen zijn om tot aankoop van een recreatiewoning over te gaan. Daar staat natuurlijk tegenover dat de koper een eigen verantwoordelijkheid heeft. Het is niet verstandig om een overeenkomst te tekenen, terwijl men de inhoud en reikwijdte ervan niet of onvoldoende overziet.

Advocaat recreatiewoning | spijtoptant na teleurstellende aankoop recreatiewoning

 

Hebt u tijdens een open dag een recreatiepark bezocht en een recreatiewoning gekocht? Is u verteld dat de aankoop van een recreatiewoning hoge rendementen oplevert, in vergelijking met wat de banken u kunnen bieden? Vallen die rendementen tegen en kunt u zelf niet naar eigen goeddunken van de aangekochte recreatiewoning gebruikmaken? Hebt u het gevoel dat u voorafgaand aan de aankoop van de recreatiewoning onvoldoende bent geïnformeerd en hebt u spijt van uw aankoop? Wilt u weten of u gehouden bent om de door u getekende verkoopbevestiging of aankoopbevestiging na te komen en wat uw rechten zijn?

Advocatenkantoor Bosman te Arnhem adviseert en procedeert veelvuldig in geschillen aangaande de aankoop van recreatiewoningen en overige vastgoed gerelateerde zaken. Door onze ruime ervaring in dit soort zaken kunnen we u goed adviseren. Aan een oriënterend telefonisch gesprek zijn geen kosten verbonden. Door tijdig advies in te winnen bij een van onze vastgoedadvocaten kunt u van de ongewenste aankoop verlost worden en kosten besparen.

Wettelijke bedenktijd

Heeft u wel eens gehoord van de 3 dagen bedenktijd na het sluiten van een koopovereenkomst, en vraagt u zich af of die van toepassing is bij de aankoop van een recreatiewoning? Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft die laatste vraag onlangs weer in een recreatiezaak bevestigend beantwoord. Het ging om een zaak die mr. M.E. Bosman van Advocatenkantoor Bosman voor de gedupeerde kopers in eerste aanleg heeft gewonnen. Ook de uitkomst in het hoger beroep is positief; ook dit arrest maakt uit dat een koper van een recreatiewoning de wettelijke bedenktijd van 3 dagen kan inroepen.

Advocaat recreatiewoning | wettelijke bedenktijd bij de koop van een recreatiewoning inroepen

 

Hierboven werd u op de mogelijkheid gewezen om na de koop van een recreatiewoning de wettelijke bedenktijd in te roepen. Het advies is om dit in verband met uw bewijspositie bij voorkeur schriftelijk en aangetekend te doen. Let op, veelal worden de koopovereenkomsten in het weekend gesloten. Volgens de wet moeten er 2 dagen van de wettelijke bedenktijd uitmaken, die niet een zaterdag of zondag of een algemene erkende feestdag is. U moet wel bewijzen dat u consument bent. Staat er in de overeenkomst ‘beheer en exploitatie’ en is een ‘gegarandeerde rendementsperiode’ overeengekomen? Dat hoeft het niet anders te maken. Immers, ook een consument kan privévermogen beleggen, zo oordeelde hetzelfde hof al eerder.

Kortom, heeft u een overeenkomst met betrekking tot de aankoop van een recreatiewoning gesloten en wilt u er zo snel mogelijk van af? Twijfel niet langer en bel gerust met Advocatenkantoor Bosman. Wij schakelen direct, pakken de zaak vlot op en gaan efficiënt te werk.

Advocaat recreatiewoning | teken niet zonder meer een contract in goed vertrouwen

 

Tijdens uw oriëntatie omtrent de aankoop van een recreatiewoning wordt u door een charmante verkoper enthousiast gemaakt. Hij vraagt u echter wel door te pakken en om een handtekening onder een aankoop- of verkoopbevestiging te zetten. Op dat moment vertrouwt u erop dat het allemaal wel goed zit. Door uw handtekening te zetten bindt u zich echter wel en bent u in principe contractueel gebonden om een recreatiewoning af te nemen. Naast de aankoopovereenkomst krijgt u vervolgens te maken met algemene voorwaarden, een huurovereenkomst of koopovereenkomst met betrekking tot de standplaats/kavel, een beheer- en exploitatieovereenkomsten, waarin onder andere onvoorziene (park)kosten en een vergaande beperking van uw gebruiksmogelijkheden van de recreatiewoning opgenomen zijn. Deze verschillende overeenkomsten vormen in de regel een onlosmakelijk geheel. De meeste kopers hebben tijdens het tekenen van het door de verkoper aangeboden a4-tje geen idee wat er op hun afkomt.

Advocaat recreatiewoning | doe voldoende onderzoek naar de staat, ouderdom en mogelijke gebreken van de recreatiewoning

 

Voordat u een recreatiewoning koop doet u er goed aan om voldoende onderzoek te verrichten naar de staat, ouderdom en mogelijke gebreken van deze recreatiewoning.

Als u een bestaande recreatiewoning koopt is de verkoper verplicht om kenbare gebreken aan u te melden. Een recreatiewoning kan ook behept zijn met een verborgen gebrek. De meeste als gevolg van ouderdom bij de recreatiewoning opgekomen (verborgen) gebreken zijn meestal wel bij de verkoper bekend. Ook wat betreft deze (mogelijke) gebreken heeft de verkoper een mededelingsplicht.  

Het zal niet verwonderen dat de verkoper zich vaak op het standpunt stelt dat hij van de gebreken aan de recreatiewoning niet op de hoogte was. Bij een dergelijke ontkenning rijst dan wel de vraag of de verkoper hiervan niet redelijkerwijs op de hoogte had moeten zijn. Ook dan is er sprake van een voor verkoper kenbaar begrip, ten aanzien waarvan hij een mededelingsplicht heeft. 

Wanneer u een vakantiewoning heeft gekocht die niet aan de overeenkomst beantwoordt en u op grond hiervan de koopovereenkomst wilt ontbinden dan moet daarvoor wel een voldoende zwaarwegende reden voor zijn. Daarvan is sprake wanneer de recreatiewoning niet de eigenschappen bezit die u op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De recreatiewoning moet in elk geval de eigenschappen hebben die hem geschikt maakt voor normaal gebruik en waarvan u de aanwezigheid zonder meer mag verwachten. Of hiervan sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval, waaronder de mate waarin de verkoper u naar behoren heeft geïnformeerd, maar is ook afhankelijk van de vraag of u wel voldoende onderzoek hebt gedaan. Hoe ouder de recreatiewoning is, hoe sneller u rekening moet houden met in de woning aanwezige gebreken. Het is dan ook niet onverstandig om voorafgaand aan de aankoop de recreatiewoning bouwtechnisch te laten onderzoeken. In elk geval is het van belang dat u na de ontdekking van een gebrek in de aangeschafte recreatiewoning zo snel mogelijk hierover bij de verkoper klaagt. 

Uiteindelijk betreft de te bieden bijstand na de teleurstellende aankoop van een recreatiewoning maatwerk. Belt u gerust met een van onze advocaten.    

Advocaat recreatiewoning | het huren van een kavel, zonder dat eerst de huurvoorwaarden zijn besproken

 

Wanneer u een recreatiewoning koopt en vervolgens op de verkoopbevestiging aankruist dat u de ondergrond/kavel zult gaan huren dan doet u er goed aan om aan de verkoper te vragen met wie u een huurovereenkomst zult aangaan en wat de inhoud is van de huurvoorwaarden. De verkoper van de recreatiewoning is vaak niet de eigenaar van het park die een kavel ter verhuur aanbiedt, terwijl de persoon van de verhuurder en zijn reputatie voor u van doorslaggevend belang kan zijn of u wel de desbetreffende huurovereenkomst wilt aangaan. Wat betreft de huurvoorwaarden wordt vaak de Recron-voorwaarden voor vaste standplaatsen van toepassing verklaard. Dat hoeft echter niet het geval te zijn. Het is van belang dat de huurvoorwaarden een evenwichtig karakter hebben, zodat de gerechtvaardigde belangen van de huurder niet ondergeschikt zijn aan de belangen van de verhuurder. 

Advocaat recreatiewoning | de bouw van een recreatiewoning en garantie ter zake de correcte oplevering

 

Wanneer u nog een te bouwen recreatiewoning koopt maakt u dan wel goede afspraken over wat u kunt verwachten, maar ook over garanties en eventueel meer- en minderwerk. In de praktijk wordt dit niet altijd goed geregeld. De recreatiewoning wordt door een derde partij gebouwd, maar de specificaties zijn nog weleens onduidelijk. Vaak ontbreekt een nader te sluiten koop- aannemingsovereenkomst. Het komt zelf voor dat het niet duidelijk is waarvoor betaald moet worden. Bij opkomende gebreken is het dan onduidelijk of er wat valt te claimen en bij wie.

Advocaat recreatiewoning | mogelijkheid tot permanente bewoning van een recreatiewoning, handhaving en invordering van dwangsommen

 

U doet er verstandig aan om er rekening mee te houden dat de permanente bewoning van een recreatiewoning of een vakantiehuisje niet altijd mogelijk is. Het permanent bewonen van recreatiewoningen levert vaak een illegale situatie op omdat dit in strijd is met het plaatselijke bestemmingsplan. Een recreatiewoning heeft namelijk de bestemming recreëren. De woning is dus alleen bedoeld voor recreatie, wat betekent dat permanente bewoning niet mag. U mag alleen permanent in de recreatiewoning wonen als deze de bestemming wonen heeft.

De definitie van permanente bewoning vindt u terug in het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Omdat bestemmingsplannen verschillend zijn is de definitie van permanente bewoning dus niet overal hetzelfde. Er is sprake van permanente bewoning van een recreatiewoning als de bewoners ervan deze als hoofdverblijf gebruiken. Meestal is er sprake van permanente bewoning als er sprake is van bewoning van de recreatiewoning gedurende een aaneengesloten periode van 180 dagen per kalenderjaar en de bewoner ten minste 2/3 van die tijd het adres van de recreatiewoning als woonadres in gebruik heeft. Met betrekking tot de vraag of de recreatiewoning in overeenstemming met het bestemmingsplan wordt gebruikt is de definitie in het bestemmingsplan leidend. Als in een bestemmingsplan geen definitie is opgenomen van permanente bewoning, dan rust er op het college van burgemeester en wethouders geen rechtsplicht om het exacte aantal dagen van de bewoning aannemelijk te maken. 

Het college van burgemeester en wethouders neemt in de regel pas kennis van de illegale bewoning van het bestemmingsplan na een melding en handhavingsverzoek van een oplettende buurman of de eigenaar van een recreatiepark. Ook wordt er opgelet door toezichthouders van de desbetreffende gemeente, die een eigen onderzoek kunnen opstarten. Voordat er een bevoegdheid tot handhaving ontstaat dient het college wel eerst voldoende feiten vast te stellen die het vermoeden van het gebruik van de recreatiewoning in strijd met het bestemmingsplan kunnen rechtvaardigen. Het is dan vervolgens aan de bewoner van de recreatiewoning om dit vermoeden te ontkrachten. Daarbij is de beantwoording van de vraag of de bewoner op een ander adres dan de recreatiewoning bij de Basisregistratie Personen van de desbetreffende of een andere gemeente als bewoner ingeschreven staat van groot belang. Als dat het geval is dan dient het college van burgemeester en wethouders aannemelijk te maken dat de bewoner toch zijn hoofdverblijf in de recreatiewoning heeft. 

Wanneer het college over eigen verklaringen of van een of meerdere bewoners van de recreatiewoning beschikt dat de recreatiewoning permanent wordt gebruikt, gepaard gaande met enkele summiere constateringen van toezichthouders, neemt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State al snel aan dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is om handhavend op te treden. Buurtonderzoek kan daarbij ook een rol spelen, waaronder de vaststelling dat de bewoner van de recreatiewoning niet woont in de woning aan het adres waarop hij/zij in de Basisregistratie personen staat ingeschreven.  Ingeschreven staan op het adres van de recreatiewoning leidt ook tot een omstandigheid die voor het college het vermoeden van permanente bewoning kan opleveren. Ook de wijze en de frequentie waarmee de vermeend illegale bewoning door de toezichthouders wordt opgespoord speelt een rol. Hoofdzakelijk telefonisch contact met de bewoner wordt vaak niet voldoende geacht. Vaak wordt toch wel van belang geacht dat op het perceel daadwerkelijk controles zijn uitgevoerd naar de aanwezigheid van de bewoner. De vaststelling dat er een auto voor de deur staat die op naam van de bewoner of de partner ervan geregistreerd staat kan een rol spelen, maar is op zichzelf genomen zeker niet doorslaggevend. Dat de woning tijdens de meeste controlebezoeken wel een bewoonde indruk maakte is onvoldoende om aan te nemen dat de woning permanent wordt bewoond. Een bewoonde indruk sluit immers niet uit dat in de woning recreatief en niet-permanent wordt verbleven. Ook jaarrekeningen over het verbruik van water en elektriciteit in de recreatiewoning zijn onvoldoende om permanente bewoning van de recreatiewoning aan te nemen. De woning kan immers gedurende het jaar door verschillende personen recreatief worden gebruikt. Uiteindelijk hangt het van de namens het college van burgemeester en wethouders aangevoerde feiten en omstandigheden af of het vermoeden van de permanente bewoning van een recreatiewoning voldoende is komen vast te staan. Fysieke aanwezigheidscontroles door toezichthouders spelen daarbij een grote rol.  

Het college van burgemeester en wethouders zal bij de constatering van het illegale gebruik in beginsel een handhavingsbeslissing moeten nemen, waarbij aan de bewoner een dwangsom wordt opgelegd om de geconstateerde strijdigheid met het bestemmingsplan te staken. De beginselplicht tot handhaving betekent dat het college van burgemeester en wethouders niet alleen bevoegd maar in beginsel ook gehouden is om over te gaan tot handhaving. Dit vanwege het algemeen belang dat met handhaving is gediend. Wel dient de gemeente eerst te onderzoeken of er toch niet een mogelijkheid bestaat om het permanente gebruik van de recreatiewoning te legaliseren. Voorts kan van de handhaving worden afgezien als de handhaving onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen doelen.

Op 22 januari 2020 overweegt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State nogmaals dat er pas concreet zicht op legalisatie is wanneer er al een begin is gemaakt met de procedure tot de aanpassing van het bestemmingsplan of de beheersverordening. Er moet dus eerst een herziening van een bestemmingsplan of beheersverordening in gang gezet worden waarmee wordt voorzien in de legalisering van het gebruik van de betrokken recreatiewoning als permanente woning.

De krapte op de sociale woningmarkt en de stagnerende doorstroming op crisisopvanglocaties brengt met zich mee dat recreatiewoningen ook door de desbetreffende doelgroep bewoond worden. De woning wordt dan niet voor recreatieve doeleinden gebruikt. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in een uitspraak van 24 juli 2019 bepaald dat dergelijke omstandigheden aan een besluit ten grondslag kunnen liggen om af te zien van handhavend optreden. Het college dient dan wel uitvoerig te motiveren waarom dit belang zo zwaarwegend is ten opzichte van het algemeen belang om tot handhaving over te gaan dat in concreto van handhaving kan worden afgezien. Het college dient daarbij af te wegen waarom zij de bewoners niet een zo ruime begunstigingstermijn heeft gegeven dat zij in staat kunnen worden geacht om alternatieve woonruimte te vinden. Medische omstandigheden van de bewoner in samenhang met een beëindiging van het gebruik van de recreatiewoning, kunnen ook aanleiding zijn om niet tot handhaving over te gaan. Dat dient dan wel aannemelijk gemaakt te worden door het overleggen van verklaringen van ter zake deskundigen, bijvoorbeeld een huisarts of een psychiater.  Dat de last onder dwangsom mogelijk verstrekkende of ernstige financiële gevolgen met zich meebrengt maakt niet dat deze onevenredig is in verhouding tot het door het college beoogde belang tot handhaving van de recreatieve bestemming van de woning. Het ontstaan van een restschuld na de verkoop van een recreatiewoning is niet een dergelijke bijzondere omstandigheid dat van handhavend optreden door het college van burgemeester en wethouders moet worden afgezien.

Voor medio 2003 traden gemeenten niet altijd handhavend op tegen bewoning in strijd met het bestemmingsplan. In een beleidsbrief van 11 november 2003 riep de toenmalige minister van VROM gemeenten op om een duidelijke keuze te maken tussen legaliseren, handhaven of gedogen. De minister stelde voor om bewoners die op de peildatum 31 oktober 2003 hun recreatiewoning permanent bewonen voor een gedoogverklaring in aanmerking te laten komen. Vervolgens hebben de meeste gemeenten in Nederland handhavingsbeleid geformuleerd om illegale bewoning van recreatiewoningen tegen te gaan. Volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is een ten behoeve van het handhavingsbeleid gekozen peildatum niet onredelijk, wanneer het vanaf deze datum voor iedereen duidelijk was dat het college van burgemeester en wethouders plannen had om handhavend te gaan optreden tegen het permanent wonen van een recreatiewoning. Het is derhalve van belang om het gemeentelijke handhavingsbeleid op te vragen en om vast te stellen of daarin een peildatum is opgenomen met betrekking tot het tijdstip dat in aanmerking komt voor de afgifte van persoonsgebonden gedoogverklaringen. Met een persoonsgebonden gedoogverklaring beslist het college van burgemeester en wethouders namelijk dat het ten aanzien van de geconstateerde illegale bewoning van de recreatiewoning afziet van handhaving. Een dergelijke beschikking is zoals vermeld persoonsgebonden, aan het object gerelateerd en niet overdraagbaar aan derden. De illegale situatie blijft dus wel bestaan, maar de situatie wordt van gemeentewege gedoogd tot dat de desbetreffende bewoner de recreatiewoning verkoopt of overlijdt. 

Wanneer u een bestaande recreatiewoning koopt dient u er dus rekening mee te houden dat het permanente gebruik van de vorige bewoners plaatsvindt op basis van een persoonlijk gebruiksrecht voor permanente bewoning of overgangsrecht. U moet er dan ook rekening mee houden dat dit niet automatisch met zich meebrengt dat u ook permanent van de recreatiewoning woning gebruik kunt maken.

Een ander probleem is de invordering van ter zake de handhaving opgelegde dwangsommen. Wanneer de illegale bewoning is vastgesteld dan dient deze door de bewoner binnen de door het college van burgemeester en wethouders opgelegde begunstigingstermijn op grond van artikel 5: 31d Algemene wet bestuursrecht beëindigd te worden. Indien de last niet binnen de begunstigingstermijn wordt beëindigd dan gelden de ineens of periodiek opgelegde dwangsommen verbeurd. Middels een opvolgende invorderingsbeschikking wordt de overtreder opgedragen de verbeurde dwangsommen te betalen. Een verbeurde dwangsom dient binnen zes weken nadat zij is verbeurd te worden betaald. In dat kader dient het college van burgemeester en wethouders opnieuw aan te tonen dat er sprake is van illegale bewoning van de recreatiewoning en dat de last dus is verbeurd. De invorderingbeschikking moet gebaseerd zijn op een deugdelijke en controleerbare vaststelling van relevante feiten en omstandigheden. De jurisprudentie schrijft ter zake voor dat de waarneming van feiten en omstandigheden moet worden gedaan door een ter zake deskundige medewerker van het bevoegd gezag, die zijn bevindingen op schrift stelt. Daarbij dient de plaats, tijdstip en datum van de waarneming en een inzichtelijke beschrijving wat is waargenomen gerelateerd te worden. Wanneer hier niet of slechts gedeeltelijk aan is voldaan dan kan ook op basis van ander (aanvullend) bewijsmateriaal, zoals foto's, sprake zijn van een deugdelijke en controleerbare vaststelling van relevante feiten en omstandigheden.  

Volgens een uitspraak van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 januari 2020 kan wanneer een besluit tot het opleggen van een dwangsom nog niet in rechte onaantastbaar is, het college besluiten om tot invordering van verbeurde dwangsommen over te gaan. Als een dwangsombesluit nog niet onherroepelijk is en er van gemeentewege toch een procedure wordt gestart om verbeurde dwangsommen te innen, dan worden beide procedures gezamenlijk behandeld. Het is vaste jurisprudentie dat wanneer ten tijde van het instellen van beroep tegen een invorderingsbeschikking het daaraan ten grondslag liggende dwangsombesluit al onherroepelijk is, er in beginsel van de rechtmatigheid van dit dwangsombesluit dient te worden uitgegaan. Dat betekent dat tijdens deze procedure geen gronden tegen het dwangsom besluit aangevoerd kunnen worden. Een belanghebbende in een procedure over een invorderingsbeschikking kan, behoudens in uitzonderlijke gevallen, in beginsel niet met succes gronden naar voren brengen die hij tegen de last onder dwangsom zelf naar voren heeft gebracht of had kunnen brengen. Een uitzonderlijk geval kan bijvoorbeeld slechts worden aangenomen wanneer het evident is dat er geen overtreding is of dat betrokkene geen overtreding heeft gepleegd. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan van invordering worden afgezien. Het niet kunnen vinden van woonruimte, medische klachten en/of een hoge leeftijd leiden niet tot het achterwege laten van de invordering. 

Wilt u nu problemen met de gemeente voorkomen of wenst u juridische bijstand in een dergelijke situatie dan staan de advocaten van advocatenkantoor Bosman u met alle beschikbare deskundigheid op uw verzoek graag terzijde.

Advocaat recreatiewoning | bij de koop van een recreatiewoning dient een gespecificeerde of juiste aankoopfactuur aan de koper te worden verstrekt

 

Wanneer u bij de aankoop van een recreatiewoning ten onrechte geen gespecificeerde factuur ontvangt, dan loopt u het risico dat u te veel overdrachtsbelasting betaalt, misschien te veel btw-teruggave misloopt of te veel vermogensrendementsheffing belasting betaalt.  

Advocaat recreatiewoning | onjuiste rendementsberekening bij de aankoop van een recreatiewoning

 

Vanzelfsprekend is het de bedoeling dat u van de aankoop van een recreatiewoning veel plezier beleeft. Veel kopers zien de aankoop van een recreatiewoning toch ook als een belegging en zo worden deze ook in de markt aangeboden. Daarbij worden vaak rendementen voorgehouden van 7 tot 8 % per jaar. Dat in op een later tijdstip aangeboden beheer- en exploitatieovereenkomst, verhuurovereenkomst of koopovereenkomst ook andere van toepassing zijnde kostenposten worden vermeld wordt weleens "vergeten" te vermelden. Wanneer u de woning koop als belegger dan wordt u in de regel geacht verplicht onderhoud aan de recreatiewoning uit te voeren, bijvoorbeeld het geheel of gedeeltelijk vernieuwen van een keuken. Ook dient er tuinonderhoud plaats te vinden volgens de normen van het park. Het tijdstip en de wijze waarop wordt door de parkbeheerder bepaald, wat u wellicht niet altijd even goed uitkomt. Voorts wordt u bij de aankoop niet naar behoren geïnformeerd over de volgende kosten.    

  • Onroerend goed belasting
  • Waterschapslasten
  • Rioolrechten
  • Verzekering van de woning
  • Afschrijving inboedel (in 5 à 10 jaar)
  • Onderhoudskosten van de woning en inboedel
  • Afschrijving van de woning als het om chalets gaat (minimaal 5% per jaar)

Rekening houdend met deze kosten is het daadwerkelijke rendement op de woning meestal veel lager dan het voorgerekende rendement. Het feitelijke te behalen rendement ligt dan tussen de 1 en 2 % zit.

Advocaat recreatiewoning | op recreatiewoningen wordt anders afgeschreven dan op reguliere woningen

 

Anders dan bij een woning wordt een recreatiewoning in de regel in 10 jaar tijd afgeschreven geacht.  

Voor de heffing van inkomstenbelasting behoort tot de aftrekbare kosten bij verhuurde onroerende zaken onder meer de afschrijving.

Voor verhuurde woonhuizen is in de wet een speciale regeling voor de afschrijving opgenomen. Bepaald is dat de jaarlijkse afschrijving 15% van de zogenaamde ‘economische huurwaarde’ bedraagt. Er wordt dus niet afgeschreven op basis van de aankoopprijs.

Voor vakantiewoningen kan van dit percentage worden afgeweken als de huurwaarde van de vakantiewoning in belangrijke mate mede beïnvloed wordt door in het recreatiepark aanwezige voorzieningen. Bijvoorbeeld sportaccommodaties, speelattracties en dergelijke.

 

Advocaat recreatiewoning | recreatiewoning en belastingen

 

Een recreatiewoning valt niet onder de eigenwoningregeling in box 1, omdat een dergelijke vakantiewoning geen hoofdverblijf betreft. De recreatiewoning valt in box 3. Hierin vallen de spaargelden, beleggingen en schulden. De te betalen belasting in deze box wordt berekend door uw vermogen te verrekenen met uw schulden. Bijvoorbeeld; openstaande hypotheekschuld, de persoonlijke lening voor de recreatiewoning en eventuele andere schulden). Wanneer het saldo hiervan hoger is dan de heffingsvrije grens dan wordt u geacht belasting te betalen over dit hogere bedrag.

Wanneer u soms uw recreatiewoning verhuurt dan hoeft u de huurinkomsten ervan niet in de aangifte Inkomstenbelasting op te geven. Het aantal dagen dat de recreatiewoning verhuurt maakt hierbij geen verschil, zolang het maar niet beroeps- of bedrijfsmatig gebeurd. 

Wat betreft de btw is weer een andere regeling van toepassing. Als u uw vakantiehuis minder dan 140 dagen per jaar verhuurt, bent u geen btw over de verhuur verschuldigd. Maar wanneer u de recreatiewoning 140 dagen of meer verhuurt, dan beschouwt de Belastingdienst u als btw-ondernemer. In dat geval moet u 6% btw over de huurinkomsten aan de Belastingdienst betalen.  Daar staat dan wel tegenover dat u de betaalde btw mag aftrekken. Het moet dan wel de kosten betreffen voor de verhuur van het vakantiehuis, en dus niet de ten behoeve van het eigen gebruik van de recreatiewoning gemaakte kosten. Wanneer u als niet-ondernemer uw recreatiewoning verhuurt kunt u eveneens voor de omzetbelasting als ondernemer aangemerkt worden. Om aangemerkt te worden als ondernemer dient o.a. een btw-nummer aan te vragen bij uw regionale belastingkantoor. Als u de recreatiewoning enkel zelf gaat gebruiken, bent u geen ondernemer in de zin van de omzetbelasting. Pas als de woning ten miste 140 dagen per jaar daadwerkelijk verhuurd wordt via een professionele verhuurorganisatie, neemt de belastingdienst aan dat u ondernemer bent. Voorts kunt u onder omstandigheden als consument aanspraak maken op de kleine ondernemingsregeling, of te wel de KOR. 

Deze site is slechts informatief bedoeld. Wanneer u goed advies wilt over de fiscaliteit betreffende een recreatiewoning neemt u dan advies op met een belastingadviseur of accountant.

Advocaat recreatiewoning | bespaar niet op een advocaat, maar laat de vele op de aankoop van een recreatiewoning toepasselijke contracten eerst nakijken door een advocaat

 

Als u bespaart op een advocaat dan loopt u het risico dat u de woning te duur, met te veel gebruiksbeperkingen, te hoge terugkerende kosten en tegenvallende rendementen (met soms zelfs verlies) aankoopt. Een advocaat is geen aankoopadviseur, maar kan u wel helpen om de juridische taal die in de contracten staat beter voor u inzichtelijk te maken. Uiteindelijk ligt bij u de beslissing of u wel of niet de recreatiewoning die u op het oog heeft aankoopt.

© 2020 • Advocatenkantoor Bosman Arnhem | KvK: 33281105