logo Advocatenkantoor Bosman

Vragen? Neem direct vrijblijvend contact met ons op:

Vestiging Arnhem

026-388 2351

Nevenvestiging Velp

026-362 8217

Advocaat vastgoedrecht

Advocatenkantoor Bosman in Arnhem kan bogen op grondige kennis van het vastgoedrecht. Mr. Bosman is sinds 1996 aangesloten bij de specialisatie vereniging van Vastgoed-Juristen. De VVJ vervult een netwerk functie voor diegenen die de Grotius specialisatie-opleiding "Onroerend Goed" hebben gevolgd. Een belangrijk deel van de zaken van het advocatenkantoor is derhalve vastgoed gerelateerd. Het gaat hier niet alleen om problemen bij de aan- en verkoop van een woning of een bedrijfspand of een geschil binnen een Vereniging van Eigenaren van een appartementencomplex. Ook andere problemen met betrekking tot onroerende zaken, zoals de rechten van erfpacht, hypotheek, vruchtgebruik, mandeligheid, erfdienstbaarheden, burenrecht en de problematiek omtrent verticale en horizontale natrekking van onroerende zaken en het leerstuk van de verkrijgende verjaring van onroerend goed vallen hieronder. Tot de klanten behoren projectontwikkelaars, architecten, VvE's, makelaars, bouw- en constructiebedrijven, aannemers, maar ook particulieren / consumenten. De advocaten en juristen van het kantoor adviseren en begeleiden u op een persoonlijke en betrokken manier. Met gespecialiseerde kennis en ervaring behalen we het optimale resultaat. Onze dienstverlening is niet alleen beperkt tot advisering met betrekking tot contracten. Advocatenkantoor Bosman heeft tevens een procespraktijk. Belt u gerust en vraag naar een gratis gesprek van een 1/2 uur.

 


» Bekijk filmpje

Koop en verkoop van onroerende zaken, juridische beperkingen met betrekking tot het gebruik en non-conformiteit

In Nederland wordt veel geprocedeerd over geconstateerde (verborgen) gebreken in woningen of andere gebouwen. De meeste mensen hebben minstens een keer in hun leven te maken met het verkopen van een woning of een ander vastgoedobject. De aankoop of verkoop van een onroerende zaak kan ondanks alle daaraan bestede moeite toch een teleurstellende ervaring zijn.

De aankoop of verkoop van een onroerende zaak wordt vastgelegd in een koopovereenkomst. Deze dient schriftelijk te worden aangegaan indien er met een consument-koper wordt gecontracteerd, zulks ter bescherming van de consument. Voorts gelden er diverse andere wettelijke regels ter bescherming van de particuliere koper (zoals de wettelijke bedenktijd) waar in principe niet van afgeweken kan worden. Daarnaast kunnen in het contract regels worden vastgelegd die de uitoefening van de eigendomsbevoegdheid van de koper beperkt, zoals het bestaan van een erfdienstbaarheid, mandelige zaak, een kwalitatief recht of een kettingbeding. In de praktijk worden verschillende koopcontracten (veelal standaardcontracten) gebruikt, die dus met allerlei bijzondere bedingen kunnen worden aangevuld.

Wanneer een koper van een woning na verloop van tijd na de overdracht van het desbetreffende onroerend goed constateert dat deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper er over heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die hij op grond van de koopovereenkomst mag verwachten spreken we van non-conformiteit. Volgens de wet dient een afgeleverde zaak aan de overeenkomst te voldoen. De woning beantwoordt niet aan de overeenkomst indien deze niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Voorts beantwoord een woning niet aan de overeenkomst wanneer deze niet de eigenschappen heeft om te kunnen worden gebruikt voor een bijzonder gebruik dat in de koopovereenkomst wordt benoemd. Op grond van deze wettelijke bepalingen mag de koper een correcte nakoming van de koopovereenkomst verwachten. De koper hoeft derhalve geen zichtbare of verborgen gebreken te accepteren.

De koper is echter gehouden om binnen bekwame tijd nadat hij een gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken hierover bij verkoper te klagen. Als hij twijfelt aan de kwaliteit van het verkochte, dan dient hij direct hiernaar onderzoek te doen. Dat blijkt uit de voorgaande zinsnede dat de koper de aanwezigheid van bepaalde eigenschappen van het verkochte niet behoefde te betwijfelen. Als de koper op het punt van het veronderstelde gebrek niet een redelijke mate van onderzoek heeft verricht, zal een klacht over een verborgen gebrek vaak geen gehoor vinden. Het gaat er immers niet alleen om wat de koper heeft verwacht, maar ook wat hij alle omstandigheden in aanmerking nemend redelijkerwijs heeft mogen verwachten. Daarbij is het onderscheid tussen nieuwbouw en een wat oudere woning ook van belang. De koper die een bestaand huis koopt, koopt de woning in de staat waarin deze zich op dat moment bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Een koper van een woning dient er dan ook redelijkerwijs op beducht te zijn dat er na de eigendomsoverdracht van de woning meteen achterstallig onderhoud verricht moet worden en dat er aanpassingen vereist zijn om de woning aan de eisen des tijds te laten voldoen.

Als de koper voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan, dan komt aansprakelijkheid van de verkoper in het verschiet. Bij twijfel over de staat van de onroerende zaak, bijvoorbeeld bij geconstateerde scheuren in de muren, niet solide draagmuren en/of een gebrek in de constructie en fundering van de woning, krakende en rotte vloeren, asbest, gaten en scheuren in balken, houtworm, boktor en verrotte vloeren en balken, schimmel, vochtplekken, geconstateerde lekkage van het dak, kranen en leidingen, water in de kruipruimte en een defecte verwarmingsinstallatie in de woning en sterk vervuilde grond dient de koper voordat hij een handtekening op de koopovereenkomst plaatst aan de verkoper hierover (nadere) vragen te stellen en hiernaar zelf behoorlijk onderzoek te verrichten. Van een professionele partij wordt een zwaardere onderzoeksplicht verwacht dan van een particulier. Soms betekent de onderzoeksplicht dat de koper een deskundige zal moeten inschakelen. 

Los van de onderzoeksplicht die de koper heeft geldt dat de koper in zekere mate van de mededelingen van de verkoper mag uitgaan. Als een verkoper inlichtingen verschaft over een eigenschap van het gekochte, vervalt in principe de onderzoeksplicht van de koper. Hetzelfde geldt voor door de verkoper afgegeven garanties. De mededelingsplicht van een verkoper prevaleert in dat geval boven de onderzoeksplicht van de koper. Een verkoper is verplicht een koper in te lichten als hij weet dat het gekochte voor het door de koper beoogde gebruik ongeschikt is. Als de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden, dan kan hij zich er in de regel niet met succes op beroepen dat de koper te weinig onderzoek heeft gedaan. Toch kan het voorkomen dat er een uitzondering wordt gemaakt op de hoofdregel dat een mededelingsplicht voorrang heeft boven een onderzoeksplicht. Bijvoorbeeld dat de verkoper, in het licht van de wel aan de koper verstrekte informatie, zich er toch op kan beroepen dat van koper redelijkerwijs verwacht mag worden daar ook zelf enig onderzoek naar te doen. Voorts heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een eventueel uit een schending van een mededelingsplicht voortvloeiende verplichting van de verkoper tot schadevergoeding, op de voet van de eigen-schuld regeling kan worden verminderd indien de onjuiste voorstelling van zaken mede is te wijten aan de koper, bijvoorbeeld door gebrek aan onderzoek van zijn zijde.  

Voor toewijzing van een op tekortkoming in de nakoming gebaseerde vordering tot schadevergoeding is overigens nog vereist dat de vastgestelde non-conformiteit aan de verkoper kan worden toegerekend. Deze toerekening kan plaatsvinden krachtens schuld of rechtshandeling. De schending van een mededelingsplicht door de verkoper kan toerekening door schuld opleveren. Het niet nakomen van een door de verkoper verstrekte garantie, kan toerekening door een rechtshandeling betekenen.

Sommige gebreken kunnen worden hersteld, anderen niet. Als het gebrek echter kan worden hersteld dan is het van belang dat de koper de verkoper in gebreke stelt en hem een redelijke termijn tot herstel van de onroerende zaak geeft. Als de verkoper vervolgens het gebrek niet binnen de gestelde termijn verhelpt dan kan de koper aan een derde de opdracht tot herstel van de woning verlenen. De herstelkosten mag hij vervolgens op de verkoper van de woning verhalen. Dat is echter niet de enige mogelijke uitkomst. Naast een vordering tot herstel kan een koper ook vernietiging en/of ontbinding van de koopovereenkomst van de verkoper vorderen, al dan niet met instandhouding van de koopovereenkomst en schadevergoeding. Bij een vordering tot herstel of gehele of gedeeltelijke ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst is voormeld vereiste dat de tekortkoming aan de verkoper moet worden toegerekend niet vereist. Derhalve kunnen de desbetreffende vorderingen ook in een door de verkoper van een woning ingeroepen overmacht situatie worden ingesteld.

De wettelijke regeling omtrent de koopovereenkomst van onroerende zaken wordt veelal contractueel aangevuld en beperkt, waarbij de bewoordingen die in deze contracten zijn opgenomen bepalend kunnen zijn voor de uitkomst van het concrete geval. Echter de Hoge Raad heeft in de omstandigheid dat er gebruik wordt gemaakt van een model-overeenkomst uitgemaakt dat niet de bedoeling van de opstellers van de standaardovereenkomst van belang is voor de uitleg van de overeenkomst, maar de bedoeling van de contracterende partijen. In de praktijk wordt vaak gebruik gemaakt van de NVM koopakte. In deze door de Nederlandse Vereniging van Makelaars opgestelde koopovereenkomst is wat betreft het conformiteitsvereiste afgeweken van de wettelijke regeling van artikel 7: 17 BW. In artikel 6.1 van de NVM koopovereenkomst wordt namelijk het risico van alle gebreken aan de woning, zowel de zichtbare als de onzichtbare gebreken, bij de koper van de woning neergelegd. Artikel 6.3 van de NVM koopovereenkomst geeft echter een belangrijke uitzondering op deze regel. De verkoper geeft de koper namelijk een garantie dat de woning dat de geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor het normale gebruik daarvan nodig zijn. Normaal gebruik van een woning betekent dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier met een bepaalde mate van duurzaamheid. De garantie van artikel 6.3 van de NVM koopakte geldt dus niet ten aanzien van gebreken die het normale gebruik niet verhinderen. Tevens staat een verkoper op grond van de door de Nederlandse Vereniging van Makelaars opgestelde koopovereenkomst van een woning niet in voor gebreken die aan de kopers bekend of kenbaar waren op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst van de woning. Dergelijke gebreken blijven namelijk voor rekening en risico van de koper. Van een koper mag derhalve verwacht worden dat hij/zij nagaat of het gewenste koopobject aan de gestelde vereisten voldoet.   

Het is in elk geval van belang dat door of namens de verkoper tijdens het verkoopproces geen aanvullende mededelingen worden gedaan die de koper eveneens als een garantie kan opvatten. De koper dient daarentegen er op te letten dat in de koopovereenkomst geen exoneratiebedingen (contractsbepalingen die zien op uitsluiting van aansprakelijkheid) opgenomen zijn die de aansprakelijkheid en schadeplichtigheid van de verkoper vergaand kunnen beperken. Als het tot een procedure mocht komen dan is het goed om te bedenken dat de uitkomst van een te voeren procedure eveneens afhankelijk is van wat over en weer door partijen wordt aangevoerd.

Bij de verkoop van een woning of een bedrijfsgebouw kunnen zich naast (verborgen) fysieke problemen ook problemen van juridische aard voordoen, zoals een  gebruiksbeperkend voorschrift in een bestemmingsplan, de toepasselijkheid van een erfdienstbaarheid of een huurder met vergaande huurbescherming, waardoor de koper niet of niet geheel het vrije genot van het gekochte kan hebben. De wet bepaalt echter dat de verkoper de onroerende zaak vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen moet overdragen, tenzij anders is overeengekomen. Dit geldt dus niet alleen voor de privaatrechtelijke beperkingen, maar ook voor publiekrechtelijke beperkingen. Met dien verstande dat volgens de Hoge Raad van een bijzondere publiekrechtelijke last of beperking in de zin van artikel 7: 15 BW alleen sprake is indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. Voor juridische gebreken die de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard is de verkoper natuurlijk niet aansprakelijk. Het is derhalve van belang om goed de in het contract vastgelegde risicoverdeling tussen verkoper en koper nader te onderzoeken. De aan verkoper opgelegde verplichting om alle op de onroerende zaak rustende bijzonder lasten en beperkingen aan de koper mede te delen is zo fundamenteel dat geen uitzondering wordt gemaakt voor de lasten die de koper had kunnen kennen. Het is echter niet uitgesloten dat koper de bij hem opkomende schade zelf geheel of gedeeltelijk moet dragen omdat hij te lichtvaardig zelf geen onderzoek naar de staat en kwaliteit van de onroerende zaak heeft gedaan, terwijl dat redelijkerwijs wel van hem verwacht had mogen worden omdat hij wist dat er onzekerheid bestond voor de beoogde functie van het pand. Door zelf geen onderzoek te doen naar de bewuste onzekerheid kan gesteld worden dat de desbetreffende last of beperking in de koopprijs van het pand is verdisconteerd. 

Tijdens het proces van koop en verkoop zijn in de regel diverse adviseurs betrokken. Een architect kan een fout hebben gemaakt in het ontwerp, een aannemer kan een tekortkoming in het bouwproces verweten worden, de makelaar kan een onjuiste mededeling hebben gedaan en de notaris kan een fout hebben gemaakt bij de door de wet aan hem opgelegde kadastrale recherche of anderszins niet gehandeld hebben zoals van een redelijk handelend en bekwaam notaris mag worden verwacht. Via het tuchtrecht of een civiele procedure kunnen deze beroepsbeoefenaars aansprakelijk en schadeplichtig worden gesteld voor de gevolgen van de door hun gemaakte fout.  

Het is derhalve van belang dat u bij een geschil over de staat van een woning na de aankoop ervan zich goed door een deskundige en ervaren vastgoedadvocaat laat adviseren. Wat dat betreft bent u bij Advocatenkantoor Bosman aan het juiste adres. Belt u ons gerust als u vragen heeft.    

Problemen bij eigendomsverkrijging en -uitoefening van onroerende zaken

Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. De eigenaar kan dit recht in principe aan iedereen tegenwerpen. Onder het meest omvattende recht wordt verstaan dat de rechthebbende er de beschikking over heeft en er het genot van heeft. Op een eigendomsrecht kunnen echter een drietal beperkingen rusten, namelijk: rechten van anderen, wettelijke voorschriften en regels van het ongeschreven recht. Van een recht van een ander is onder andere sprake als de eigenaar zelf zijn rechten afstaat aan een ander (bijvoorbeeld bij huur en verhuur, hypotheekrecht, vruchtgebruik). Bij wettelijke voorschriften moet worden gedacht aan algemene voorschriften en vergunningen. U mag dus niet altijd met de grond doen wat u zelf wilt. Om er bijvoorbeeld op te bouwen zal hiervoor een omgevingsvergunning bouwen moeten worden aangevraagd. De regels van ongeschreven recht betreft een restcategorie. Bijvoorbeeld het verbod om een ander door de uitoefening van een eigendomsrecht te hinderen.

Eigendom van onroerende zaken wordt verkregen door erfopvolging, boedelmenging, fusie, overdacht, vermenging, natrekking, verjaring en onteigening. De vraag wie feitelijk eigenaar van de grond en de zich daarop bevindende beplantingen en gebouwen is, hangt af van diverse omstandigheden waar veel conflictsituaties over kunnen ontstaan. Veel voorkomende problemen de eigendom van een perceel betreffende zijn de zogenaamde grensgeschillen. Dat doet zich niet alleen voor bij de plaatsing van een schutting maar ook bij bijvoorbeeld projectontwikkelingszaken, waarbij het van groot belang kan zijn aan wie de eigendom van een stuk grond toebehoort. Wanneer partijen er onderling niet uitkomen kan aan het Kadaster worden verzocht om een grensconstructie te doen, waarbij het Kadaster op basis van de haar bekende meetgegevens en meetpunten de grens uitzet. Echter via de kadastrale gegevens kan niet altijd absolute zekerheid gekregen worden waar nu precies de kadastrale grens ligt. De werkelijke grens c.q. oppervlaktematen van een perceel grond hoeft namelijk niet overeen te stemmen met de bij het Kadaster geregistreerde toestand. Ook kan aan de toestand die in werkelijkheid aangetroffen wordt ten opzichte van de derde betrokkenen meer waarde gehecht worden dan aan de ingeschreven toestand. Hieraan kunnen diverse oorzaken ten grondslag liggen, waaronder verkrijgende en extinctieve verjaring van grond, erfopvolging, maar ook de ontbinding of vernietiging van de aan de overdracht van de grond ten grondslag liggende overeenkomst. Ook een niet in de openbare registers ingeschreven noodweg kan aan derden worden tegengeworpen.

Wanneer er een inbreuk wordt gemaakt op uw eigendomsrecht aarzelt u dan niet om contact op te nemen met een advocaat van Advocatenkantoor Bosman. De aan het kantoor verbonden advocaten begeleiden u met specialistische kennis graag bij de totstandkoming van een oplossing van uw vastgoed probleem. Wanneer een minnelijke regeling niet overeenkomstig uw verwachtingen te sluiten valt dan kan van de rechter vervolgens gevorderd worden om u in het gelijk te stellen. 

 

Appartementsrecht en de coöperatieve flatexploitatievereniging

Een appartementsgebouw is middels een splitsingsakte gesplitst in twee of meer appartementsrechten. Een dergelijk appartementsrecht bestaat uit twee onderdelen: enerzijds gaat het om een aandeel in de eigendom van een gebouw, anderzijds gaat het om een exclusief gebruiksrecht van een bepaald gedeelte van dat gebouw. De gerechtigde tot een appartementsrecht wordt ook wel appartementseigenaar genoemd, hoewel dit niet helemaal juist is. Een appartementseigenaar van een appartement in een appartementsgebouw is derhalve rechthebbend op een mede-eigendomsrecht in het appartementencomplex en een individueel gebruiksrecht in dit appartementsgebouw. 

Splitsing in appartementsrechten geschiedt door middel van een notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers. Aan een appartementsrecht is automatisch het lidmaatschap van de vereniging van eigenaren (VvE) verbonden. Deze vereniging van eigenaars is een rechtspersoon. Dat betekent dat de VvE besluiten kan nemen en zelfstandig naar buiten toe kan optreden en overeenkomsten kan aangaan. Zij dient daartoe echter wel rechtsgeldig te worden vertegenwoordigd. Sinds 1 januari 2010 dienen alle Verenigingen van Eigenaars te zijn ingeschreven in de Kamer van Koophandel.

De door een Vereniging van Eigenaren genomen besluiten kunnen in de praktijk niet onaantastbaar zijn en tot geschillen leiden. Het komt vaak voor dat niet iedere mede-eigenaar het met een besluit van een Vereniging van Eigenaren (VvE-besluit) eens is. Sommige VvE-besluiten zijn zelfs nietig en worden geacht nooit te hebben bestaan. 

Volgens de wet is van een nietig besluit sprake als de inhoud of strekking ervan in strijd is met de goede zeden of de openbare orde. Indien de inhoud of strekking van een besluit in strijd is met de wet dan kan dit besluit ook nietig zijn. Daarnaast is in het VvE-recht expliciet van nietigheid sprake als een VvE-besluit in strijd is met de splitsingsakte of het modelreglement. Voorbeelden van nietige VvE-besluiten zijn:

* als er sprake is van een verbod van verhuur dat bepaalde huurders vanwege hun geloofsovertuiging uitsluit;
* wanneer er aan de in de splitsingsakte vastgelegde eigendomsverhouding(en) wordt getornd, zoals een wijziging van een gemeenschappelijk of privé-gedeelte;
* wanneer de verdeling van onderhoudskosten of de vaststelling van de jaarlijkse contributie in strijd is met de verdeelsleutel in de splitsingsakte.

In tegenstelling tot nietige VvE-besluiten hebben vernietigbare VvE-besluiten wel rechtskracht. Dergelijke besluiten dienen eerst door de kantonrechter te worden vernietigd alvorens rechtskracht te verliezen. Aan de mogelijkheid hiertoe is in de regel de termijn van een maand verbonden, waarbinnen het verzoekschrift dient te zijn ingediend. Bij een besluit tot wijziging van de akte van splitsing geldt echter een termijn van drie maanden. Het is dus van belang om de toepasselijke termijn goed in de gaten te houden. De vernietiging van een dergelijk besluit moet tijdig aan de kantonrechter verzocht worden. Wanneer het verzoek te laat wordt ingediend dan volgt een niet-ontvankelijkheidsverklaring van de rechter. Daarmee eindigt de procedure, zonder dat de rechter inhoudelijk een uitspraak doet.

Een besluit van een VvE is vernietigbaar wanneer (1) het in strijd is genomen met de wijze waarop vergaderbesluiten tot stand behoren te komen, (2) het in strijd met het toepasselijke huishoudelijk reglement is genomen, (3) het VvE-besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is genomen. Met name deze laatste maatstaf geeft veel beoordelingsruimte. Er vallen dan ook veel VvE-besluiten onder, zoals:

* de VvE weigert een appartementseigenaar toestemming te geven voor een verbouwing van zijn privé-gedeelte van zijn appartementsrecht;
* misbruik van aan lidmaatschapsrechten verbonden stemmen, waardoor een minderheid in de vergadering wordt benadeeld;
* een appartementseigenaar krijgt van de VvE een boete opgelegd voor een (vermeende) overtreding;
* door de VvE wordt een eigenaar het gebruik van zijn privé gedeelte ontzegt.

Voor veel werkzaamheden aan of veranderingen van een appartement dient de VvE toestemming te geven. Zoals voor een aan een appartement te realiseren aanbouw. Immers, een dergelijke aanbouw wijzigt het uiterlijk en de staat van het appartementscomplex. Meer specifiek: de gemeenschappelijke zaken zoals de (achter)gevel, draagmuren, vloer, kozijnen of deuren. Voor werkzaamheden hieraan moet de algemene vergadering toestemming geven. Met alleen een uitspraak van de kantonrechter waarin het ter beoordeling voorgelegde VvE-besluit wordt vernietigd als er geen redelijke grond aanwezig was voor de onthouding van toestemming, is de appartementseigenaar die hierom verzocht niet altijd meteen geholpen. Wanneer de VvE namelijk heeft besloten om een verbouwing van een appartementsrecht te verbieden, dan is met vernietiging van dat besluit alleen dat verbod teniet gedaan. De kantonrechter heeft zich echter niet kunnen uitlaten over de vraag of de weigering tot het geven van de vereiste toestemming door de VvE wel door de beugel kan. De kantonrechter kan niet meer bieden dan van hem gevraagd wordt. In een dergelijk geval is het derhalve raadzaam om naast de vernietiging van het desbetreffende VvE-besluit gelijktijdig de kantonrechter om een vervangende machtiging te verzoeken. Deze vervangende machtiging treedt in de plaats van de toestemming van de VvE. Door vervangende machtiging aan de kantonrechter te vragen kan deze zich wel uitlaten over de vraag of de door de appartementseigenaar voorgestane verbouwing wel is toegestaan. Hieraan kan de kantonrechter echter wel voorwaarden verbinden. Een eigenaar kan dus na de verlening van een vervangende machtiging direct aan de slag.

Een coöperatieve flatexploitatievereniging is de eigenaar van een gebouw dat in wooneenheden is gesplitst. Deze wooneenheden vallen echter niet onder de wettelijke regeling van appartementsrechten. De bewoner hiervan koopt een “lidmaatschapsrecht”, wat echter geen registergoed is. De aankoop van een dergelijk lidmaatschapsrecht kan dus niet met een eigen hypotheek op naam van de bewoner worden gefinancierd. Om financiering ten behoeve van de aankoop van een dergelijk lidmaatschapsrecht toch mogelijk te maken biedt de coöperatieve flatexploitatievereniging aan haar bewoners een zogenaamde “parapluhypotheek” aan. De bewoners participeren via verpanding van een soort aandeel in deze overkoepelende hypotheek. De banken staan echter niet te springen bij een dergelijke constructie. De bank krijgt namelijk weinig zekerheid over de waarde van het onderpand als er niet wordt betaald. Wat betreft de vraag of de beslissingen van de coöperatieve flatexploitatievereniging aanvechtbaar zijn is het reguliere verenigingsrecht van toepassing.

Het aanvechten van besluiten van een Vereniging Van Eigenaren dan wel een coöperatieve flatexploitatievereniging dient van geval tot geval anders plaats te vinden en vereist derhalve maatwerk. Wat dat betreft bent u bij Advocatenkantoor Bosman aan het goede adres. Belt u gerust voor een vrijblijvend gesprek.

 

Problemen bij een gemeenschappelijke muur, hek, haag, heg en overige grensafscheidingen

Mandeligheid betreft een vorm van gemeenschappelijk eigendom, die tot gemeenschappelijk nut strekt van twee of meer erven. Het kan daarbij onder andere gaan om een muur, een hek, haag of een schutting. Deze vorm van mede eigendom kan zijn oorsprong hebben in de vastlegging van een notariële akte, gevolgd door inschrijving hiervan in de openbare registers van het Kadaster. Bij de vestiging van een dergelijke mandelige zaak geldt niet alleen het vereiste dat het mede-eigendom betreft, maar ook dat de erfgrens door het midden ervan moet lopen. De wet bepaalt eveneens dat een vrijstaande scheidsmuur, een hek of een heg gemeenschappelijk eigendom en mandelig is, indien de grens van twee erven die aan verschillende eigenaren toebehoren, er in de lengterichting onderdoor loopt. Daarbij geldt van een afscheiding van twee erven door middel van een muur, hek, haag of greppel, dan wel een niet bevaarbaar stromend water, een sloot, gracht of dergelijke watergang die als afscheiding tussen twee of meer erven dient, wordt vermoed dat het midden van deze afscheiding de grens tussen deze erven is. De scheidsmuur die twee gebouwen of werken gemeen hebben, welke aan verschillende eigenaren toebehoren, wordt door de wet eveneens als gemeenschappelijk en als mede-eigendom aangemerkt.

Volgens de wet zijn alle mede-eigenaars van een mandelige zaak verplicht om gelijkelijk aan de kosten van onderhoud, reiniging en zonodig vernieuwing hiervan bij te dragen. In de (rechts)praktijk blijkt dat de mede eigenaren het niet altijd eens worden over de vraag of een zaak mandelig is, het onderhoud, herstel of renovatie ervan en of en in welke mate er financieel bijgedragen moet worden in het onderhoud, herstel of renovatie van het gemeenschappelijk eigendom. Wanneer er sprake is van mandelige eigendom bij buren die een muur gemeenschappelijk hebben kan tevens een gebrek in de gemeenschappelijke fundering een rol spelen.

Dat betekent voor u als mede-eigenaar dat u alleen opdracht voor onderhoud, herstel of renovatie moet geven als de overige mede eigena(a)r(en) schriftelijk aan u bevestigd hebben dat zij akkoord zijn gegaan met zowel het onderhoud als de bijdrage in de kosten van de gemeenschappelijke zaak. U kunt er natuurlijk ook voor kiezen om samen een aannemer opdracht te geven voor de uitvoering van de benodigde werkzaamheden aan de mandelige zaak. Als er echter sprake is van spoed, waarbij er niet gewacht kan worden op een gemeenschappelijk beslissing, dan zult u dat achteraf echt moeten aantonen. Bijvoorbeeld om het omvallen van een muur of schade aan een pand door middel van verzakking en scheurvorming te voorkomen. Achteraf kunt u er dan mee geconfronteerd worden dat de overige mede-eigenaren niet in de kosten willen bijdragen. Deze kosten zult u dan op ze moeten verhalen, als u daar niet alleen voor wilt opdraaien. Als de buren niet willen meewerken en er verder geen sprake is van een reëel en acuut gevaar, dan kunt u ook overwegen om rechterlijke machtiging van de rechtbank te vragen. Op verzoek van een van de eigenaren is de kantonrechter bevoegd een regeling te treffen onder meer inzake het beheer van de gemeenschappelijke zaak. De uitspraak van de kantonrechter is voor alle mede-eigenaars bindend. De advocaat vastgoedrecht van Advocatenkantoor Bosman heeft veel ervaring in het verlenen van rechtsbijstand ter zake vastgoed geschillen. Kwaliteit en betrokkenheid staan daarbij voorop. Belt u gerust een van onze juristen of advocaten voor een kennismaking. 

Advies van een ervaren vastgoedadvocaat vereist bij een geschil over een erfdienstbaarheid

Volgens het Burgerlijk Wetboek is een erfdienstbaarheid een last, waarmede een onroerende zaak – het dienende erf – ten behoeve van een andere onroerende zaak, het heersende erf is bezwaard. Een erfdienstbaarheid ontstaat in de regel door vestiging ervan. Dat betekent dat de betrokken eigenaren een notariële akte door een notaris doen opmaken waarin de erfdienstbaarheid wordt omschreven, die vervolgens in de openbare registers van het Kadaster wordt ingeschreven. De wijze van uitoefening van het recht kan ook worden bepaald door de plaatselijke gewoonten. Ook indien het recht gedurende een bepaalde periode te goeder trouw zonder tegenspraak wordt uitgeoefend kan bepalend zijn voor de omvang van het recht. Aangezien een erfdienstbaarheid een zogenaamd zakelijk recht is blijft deze bij overgang van het eigendomsrecht aan een derde bestaan.

In de praktijk ontstaan er bij de uitoefening van een dergelijk recht velerlei conflicten. Veel problemen doen zich voor bij de afsluiting van een recht van overpad of uitweg. Ook komt het voor dat het parkeren op een toegangspad van en naar een erf of het stallen van fietsen in een steeg niet (meer) is toegestaan op grond van een erfdienstbaarheid. Het recht om van andermans grond gebruik te mogen maken wordt dan geheel of gedeeltelijk betwist. De eigenaar van het dienend erf dient echter de inbreuk op zijn eigendomsrecht te accepteren. Gelijktijdig is de eigenaar van het heersend erf verplicht om de uitoefening van de erfdienstbaarheid voor de eigenaar van het dienend erf op de minst bezwarende wijze uit te oefenen. 

Erfdienstbaarheden kunnen ook door middel van verjaring ontstaan, zonder dat daar een vestigingsakte aan is voorafgegaan. Door verjaring ontstane erfdienstbaarheden worden in de regel niet in de openbare registers bijgeschreven. Dat de eigenaar van het ene erf die meent dat de ander een bepaald gebruik in strijd met het door hem gepretendeerde recht op, boven of onder zijn erf heeft te dulden kan begrijpelijkerwijs niet altijd op toestemming rekenen. Degene die een bepaald gebruik van een onroerende zaak of een gedeelte ervan als ware hij bezitter te goeder trouw voor de duur van meer dan 10 jaar uitoefent verkrijgt echter een erfdienstbaarheid voor dit gebruik. Is de bezitter niet te goeder trouw, dan kan de desbetreffende erfdienstbaarheid pas na 20 jaar  worden verkregen. De vraag of een bezitsrecht wordt uitgeoefend wordt naar verkeersopvatting beoordeeld. Vaak wordt ter afwering van het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring tegenover het geclaimde bezitsrecht gesteld dat er slechts sprake is geweest van incidenteel gebruik. Een andere wijze om van een onwelgevallige erfdienstbaarheid af te komen is om opheffing of wijziging hiervan van de rechter te vorderen. De rechter kan op vordering van het dienende erf een erfdienstbaarheid wijzigen of opheffen;

  • op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd;
  • indien ten minste twintig jaren na het ontstaan van de erfdienstbaarheid zijn verlopen en het ongewijzigd voortbestaan van de erfdienstbaarheid in strijd is met het algemeen belang;

Voorts staat de wet toe dat opheffing door de eigenaar van het dienende erf gevorderd wordt indien de uitoefening van de erfdienstbaarheid onmogelijk is geworden of de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang bij de uitoefening van deze erfdienstbaarheid heeft, en het niet aannemelijk is dat de mogelijkheid van uitoefening of het redelijk belang daarbij zal terugkeren. 

Met betrekking tot de vraag of een erfdienstbaarheid door middel van verjaring is ontstaan, wat de te dulden omvang hiervan is en of de rechter een dergelijk recht kan opheffen of wijzigen is het derhalve behoedzaam manoeuvreren, waarbij de bijstand van een ervaren vastgoed advocaat nodig is. Advocatenkantoor Bosman beschikt over de vereiste specialistische kennis en ervaring. Belt u gerust een van onze juristen of advocaten voor een kennismakingsgesprek.

    

Advies en procedurele bijstand door een advocaat bij erfpacht

Erfpacht betreft een gebruiksrecht van de grond. Het eigendom dat bij de gemeente is achtergebleven nadat het perceel in erfpacht is uitgegeven, heet ‘bloot-eigendom’. Door de grond in erfpacht uit te geven kan de bloot eigenaar voorwaarden stellen aan het gebruik van de grond. Deze erfpachtvoorwaarden en de overige juridische aspecten van de gronduitgifte in erfpacht dienen net als bij koop en verkoop goed in een overeenkomst vastgelegd te worden. In deze erfpachtovereenkomst staan de tussen de erfverpachter en de erfpachter geldende rechten en verplichtingen. De erfpachter heeft vergelijkbare rechten als de eigenaar van de grond. Wat dat betreft schuurt erfpacht dicht tegen eigendom aan. Het is de erfpachter toegestaan om de grond te zelf gebruiken, gebouwen erop te plaatsen en in stand te houden, deze te verhuren en het recht te verkopen. Als tegenprestatie voor het toegestane gebruik betaalt de erfpachter een geldbedrag aan de eigenaar die de grond in erfpacht heeft uitgegeven, de zogenaamde canon. Deze vergoeding kan periodiek of ineens voor de gehele looptijd worden betaald. In sommige gevallen kan de canon worden gewijzigd. De erfpachtovereenkomst wordt doorgaans aangegaan voor een bepaalde tijd. In verband met de financiering van een erfpachtrecht door een bank worden de meeste gronden in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven. Slechts dan is het mogelijk een hypotheek te verkrijgen voor het op de grond aanwezige gebouw. 

Het grootste gedeelte van de regels waaraan de erfpachter zich moet houden staan in de toepasselijke erfpachtvoorwaarden vermeld. Door deze voorwaarden behoudt de bloot eigenaar van de grond invloed op het toekomstige gebruik van de erfpachter van de grond. Deze is immers wel gehouden om deze contractvoorwaarden na te komen. De bloot eigenaar kan echter wel aangesproken worden op bedingen in de erfpachtsvoorwaarden die het gebruiksrecht van de erfpachter te vergaand inperken. Daarbij kan getoetst worden aan de algemene voorwaarden regeling in de wet. Hoewel het een grondeigenaar vanzelfsprekend vrij staat om de contractinhoud vergaand door zijn belangen te laten bepalen dient hij ook met de gerechtvaardigde belangen van zijn erfpachter rekening te houden, die vaak de economisch zwakkere partij is en voorafgaand, tijdens het sluiten van de erfpachtovereenkomst, maar ook nadien, afhankelijk is van de grondeigenaar. De rechter kan desgevraagd de algemene voorwaarden dan ook nietig verklaren of vernietigen indien hij oordeelt dat deze voor de erfpachter onredelijk bezwarend zijn. Voorts kan de erfpachter een beroep doen op de redelijkheid en billijkheid bij de uitleg en de toepassing van contractuele bepalingen uit de erfpachtovereenkomst. Een gespecialiseerd advocaat erfpacht van advocatenkantoor Bosman kan u bij de totstandkoming van het erfpachtcontract en bij opkomende problemen omtrent de uitoefening van uw erfpachtrecht adviseren. Als er al een geschil is ontstaan wordt een procedure niet geschuwd. 

Conflict eigendom over bouwwerken en beplantingen op de grond van een ander

Een opstalrecht is een recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander, bouwwerken en werken of beplantingen in eigendom te hebben. Het recht van opstal heeft niet alleen betrekking op opstallen die zich ten tijde van de vestiging in, op of boven de grond bevinden, maar ook op de opstallen die de opstaller later aanbrengt. Het opstalrecht is afgeleid van het eigendomsrecht dat met het opstalrecht is bezwaard. De opstaller wordt eigenaar van de gebouwen, werken of beplantingen ten behoeve waarvan het is gevestigd. Omdat een opstalrecht een beperkt recht is op een onroerende zaak, is het tevens een registergoed. Dat betekent dat het - net als een erfpachtrecht - notarieel gevestigd dient te worden. Dat gebeurt door de inhoud van het opstalrecht in een notariële akte te laten vastleggen, welke vervolgens ingeschreven dient te worden in de openbare registers van het Kadaster. Een opstalrecht is tevens een zakelijk recht. Dat betekent dat het recht op de zaak zelf rust. Het zelfstandig recht van opstal is derhalve overdraagbaar. De vestiging van een recht van opstal beperkt in vergaande mate de eigenaarsbevoegdheden van de eigenaar van de grond, die zich met een opstalrecht ziet geconfronteerd. Dat geldt dus ook voor een opvolgend bloot eigenaar. De eigenaar van de grond vraagt hierin de regel een financiële vergoeding voor, de zogenaamde retributie.

Een opstalrecht kan worden gevestigd op een onroerende zaak. Het komt dus in beeld wanneer u een bouwwerk c.q. gebouw met infrastructurele voorzieningen en (bijbehorende) beplantingen op de grond van een ander wilt bouwen of plaatsen. Als u bouwt op de grond van een ander of als er sprake is van een overhangend bouwwerk of gedeelte van een gebouw dan wordt dit bouwwerk in de regel eigendom van die eigenaar en niet van u. Dat vindt plaats door natrekking hiervan met de ondergrond of door verkeersopvatting. Natrekking houdt in dat de eigenaar van een goed ook de eigenaar wordt van een goed dat daarmee duurzaam is verbonden. Het opstalrecht biedt dus de mogelijkheid om de normale situatie waarin de eigenaar van de grond ook de eigenaar is van de opstallen op het perceel te doorbreken. Door het vestigen van een opstalrecht wordt het ten behoeve van u te vestigen gebruiksrecht van de desbetreffende ondergrond afgescheiden. Een opstalrecht wordt ook gebruikt voor bijvoorbeeld zendmasten, zonnepanelen, leidingen of het plaatsen van een recreatiewoning. Het voorkomt dus dat de eigenaar van de ondergrond eigenaar wordt van het bouwwerk, de leidingen en de beplantingen waarin u heeft geïnvesteerd. Door middel van het recht van opstal kunnen partijen dus een horizontale splitsing van de eigendom bewerkstelligen. Dit is te beschouwen als de belangrijkste bestaansreden van het recht van opstal. Een zelfstandig recht van opstal is overdraagbaar en kan in principe bezwaard worden met een recht van hypotheek of vruchtgebruik. Het eigendomsrecht van de opstaller op de gebouwen, werken en de beplantingen kan niet worden vervreemd of bezwaard. Dat wordt namelijk gezien als een afhankelijk eigendomsrecht. Het is ook mogelijk om een onderopstalrecht te vestigen. Dit onderopstalrecht rust op (het eigendomsrecht van) de onroerende zaak, niet op het recht van opstal zelf. Ook wordt het mogelijk geacht dat een opstalrecht wordt gevestigd op een gedeelte van een perceel grond. Dat brengt echter wel splitsing van het eigendomsrecht van de grond met zich mee. De eigenaar heeft vanaf het moment van vestiging twee eigendomsrechten: een blooteigendomsrecht met betrekking tot het bezwaarde gedeelte en een vol eigendomsrecht met betrekking tot het andere gedeelte. De wet maakt het mogelijk dat een recht van opstal gevestigd wordt op het privégedeelte van een appartementsrecht, als dit niet in de splitsingsakte is uitgesloten. Op grond van de wettelijke systematiek wordt in zijn algemeenheid aangenomen dat een opstalrecht niet kan worden gevestigd door een erfpachter.

In de akte waarbij het opstalrecht wordt gevestigd worden de afspraken vastgelegd. Bijvoorbeeld of er een vergoeding is verschuldigd en hoe lang de opstal mag blijven staan. Bij het maken van afspraken die de inhoud van het opstalrecht betreffen kunnen veel onderwerpen van belang zijn;

  • te vestigen rechten en plichten bij onderopstal;
  • de hoogte van de voor het vestigen van het opstalrecht door de opstaller te betalen vergoeding (de retributie);
  • afspraken omtrent de duur van het opstalrecht. Een opstalrecht kan tijdelijk en afhankelijk van de duur van het voorgestane gebruik of eeuwigdurend worden gevestigd;
  • afspraken over tussentijdse opzegging van het opstalrecht;
  • afspraken over de beëindiging van het opstalrecht, waaronder het wegneemrecht. 

In de notariële akte van vestiging waarin het opstalrecht is gevestigd kunnen bevoegdheden van de opstaller niet alleen worden beperkt, maar ook verruimd. Bij beperking van de bevoegdheden van de opstaller kan men denken aan de situatie waarin bepaalde gebouwen die zich op een bepaald erf bevinden, van het opstalrecht worden uitgezonderd en in eigendom blijven van de oorspronkelijke eigenaar van het erf. Van een verrijking is bijvoorbeeld sprake indien het recht tot het trekken van natuurlijke vruchten (zoals fruit) van het terrein waarop ten behoeve van een recreatiewoning een opstalrecht is gevestigd, is toegestaan. 

Inmiddels is in de jurisprudentie geoordeeld dat een recht van opstal door verjaring kan ontstaan. Hierover zijn de meningen lang verdeeld geweest. De wetsgeschiedenis voorzag hier namelijk niet in. De termijn voor zogenaamde verkrijgende verjaring van een opstalrecht is tien jaren. Maar degene die zich daar op beroept moet wel te goeder trouw het onafgebroken bezit over die periode hebben gehad. Is er geen sprake van goede trouw, dan ontstaat het recht van opstal pas na twintig jaren. Er wordt dan gesproken over extinctieve verjaring.

Bij het einde van het opstalrecht heeft de opstaller de bevoegdheid om gebouwen, werken en beplanting die door hemzelf of door zijn voorganger onverplicht zijn aangebracht, dan wel tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen van de eigenaar, weg te nemen. Wanneer de opstaller van dit wegneemrecht hiervan geen gebruik maakt, gaat de eigendom van de op grond van het opstalrecht gerealiseerde gebouwen, werken of beplanting van rechtswege over op de eigenaar van de onroerende zaak waarop het recht rustte. 

Uit bovenstaand mag blijken dat een opstalrecht veel juridische aspecten kent waarmee u als eigenaar van de ondergrond dan wel als opstaller geconfronteerd kan worden. Advocatenkantoor Bosman adviseert over de inhoud en reikwijdte van een (te vestigen) opstalrecht en hoe een conflict over een opstalrecht of een daarmee verbonden gebruik van bouwwerken, werken en beplantingen opgelost kan worden. Indien dat onverhoopt niet mocht lukken dan staan we u als ervaren procesadvocaten graag bij in een procedure. 

Advies en steun van een advocaat burenrecht bij probemen met de buren

Tussen buren is het niet altijd koek en ei. Tussen buren kunnen hooglopende burenruzies ontstaan, omdat de een van de ander hinder ervaart en deze overlast niet kan verdragen. Deze hinder kan bijvoorbeeld geluidsoverlast betreffen, waarbij de ene buur zich verschrikkelijk stoort aan geluid of trillingen ontstaan door bouwwerkzaamheden bij de buren die hun woning verbouwen of een aanbouw eraan realiseren. Omdat buren zo dicht op elkaar wonen kan dit tot een gevoel van machteloosheid en zelfs wanhoop leiden. Er is dan sprake van overlast en wellicht zelfs onrechtmatige hinder. Het is zelfs niet uitgesloten dat u hierdoor schade leidt, wat u vanzelfsprekend niet van uw buren hoeft te accepteren. Als een goed gesprek niet helpt kan eventueel in kort geding een bouwstop en een voorschot op de schade gevorderd worden.

De meeste burenruzies gaan echter over eigendomskwesties, grensgeschillen tussen buren en daaraan gerelateerde privacy problemen. Het betreft daarbij met name een inbreuk van het eigendomsrecht van de ene buurman door de andere. U kunt hierbij onder andere denken aan;

  • overhangende takken problematiek”. Het komt nogal eens voor dat buren takken van hun bomen of struiken over het perceel van hun buren heen laten groeien;
  • een haag of beplantingen tegen het perceel van de buurman, wat aanleiding geeft tot een geschil over de vraag hoever die haag of beplantingen tegen de erfgrens mogen staan;
  • een geschil met betrekking tot de erfgrens, mandeligheid van de erfgrens en erfgrens overschrijding;
  • het plaatsen en geplaatst houden van een schutting door de buurman;
  • aanbrengen van vensters en openingen in gevels;
  • het onrechtmatig betreden van grond van de buurman versus een recht van weg c.q. recht van overpad;
  • verkrijgende en bevrijdende verjaring van grond van de buren.

Omdat u als buren toch enigszins ten opzichte tot elkaar veroordeeld bent zal een goede burenrecht advocaat eerst onderzoeken of u er niet onderling kunt uitkomen. Als er echter sprake is van een acute of een volstrekt onwerkbare situatie, waarbij overleg niet mogelijk blijkt, dan blijkt een kort geding en tussenkomst van de rechter soms onvermijdelijk. In minder spoedeisende situaties kan een voorzieningenrechter bijvoorbeeld uitspraak doen over een van de bovenstaande kwesties. Een vonnis van de rechter, of het nu een voorzieningenrechter of een bodemrechter is, biedt bescherming en geeft duidelijkheid, zodat partijen weer verder kunnen. Uiteindelijk is een goede buur beter dan een verre vriend. De voor u optredende advocaat burenrecht van Advocatenkantoor Bosman begrijpt hoe belangrijk goed wonen voor u is. Met gespecialiseerde kennis en met de daarbij vereiste empathie staan we u bij in uw relatie met uw buren. Mocht u daarbij onverhoopt scherp tegen over uw buren komen te staan, dan zijn de wederzijdse standpunten echter helder waardoor er dan ook echt aan een structurele oplossing van het burengeschil gewerkt kan worden. Bel ons eens voor een kennismakingsgesprek. 

Contractuele verplichtingen in vastgoedcontracten die automatisch op de koper van een pand overgaan en het ter versterking daarvan opgelegde boetebeding

Normaal gezien gaat de inhoud van een koopovereenkomst alleen de desbetreffende contractspartijen iets aan. Bij de koop en verkoop van onroerende zaken bestaat echter de mogelijkheid om een contractuele verplichting automatisch op de opvolgende eigenaar te doen overgaan. De wet heeft hiervoor de figuur van de kwalitatieve verplichting in het leven geroepen. Hoewel het eigendomsrecht hierdoor wordt beperkt is een kwalitatieve verplichting geen beperkt recht, te weten een op de eigendom rustend recht zoals een erfdienstbaarheid, mandeligheid, erfpachtrecht, opstalrecht en een appartementsrecht. Volgens de wet betreft een kwalitatieve verplichting een verplichting om iets te dulden of niet te doen. Voorwaarde is dan wel dat een dergelijke kwalitatieve verplichting in de koopovereenkomst, of in de erfpachtovereenkomst of hypotheekakte opgenomen wordt en vervolgens door de notaris wordt vastgelegd in een notariële akte die moet worden ingeschreven in de registers van het Kadaster. Opvolgende eigenaren zijn dan van rechtswege gebonden aan het beding. Het behoeft niet opnieuw uit onderhandeld en aan koper opgelegd te worden.

Dat is echter anders met een kettingbeding. Voor een kettingbeding kan worden gekozen in de situaties dat de wet voor het beoogde doel een kwalitatieve verplichting niet toestaat, bijvoorbeeld in de situatie dat aan de koper wel een verplichting moet worden opgelegd, bijvoorbeeld om iets te doen of te geven. Dat beding wordt echter niet van rechtswege doorgegeven. Het heeft geen zakelijke werking. Een kettingbeding wordt niet aan een registergoed gebonden, maar aan een koper, die akkoord gaat met de voorwaarde dat hij bij verkoop dezelfde verplichting aan de nieuwe koper zal opleggen door het opnemen van die verplichting in de koopovereenkomst. Een kettingbeding wordt weliswaar in de koopovereenkomst, erfpachtakte of hypotheekakte vermeld, maar moet dus keer op keer aan de opvolgende koper worden opgelegd. Hier moet dus tussen partijen over onderhandeld worden, en dat gaat wel eens mis. Bijvoorbeeld als de verkoper, voormalig koper, "vergeet" dit aan zijn koper op te leggen. Bijvoorbeeld om een hogere verkoopprijs te realiseren. Aan de schending van een kettingbeding wordt in de regel een boetebeding gekoppeld, om af te dwingen dat het beding eveneens aan de opvolgende eigenaar wordt opgelegd.

Een kettingbeding wordt onder andere gebruikt bij gronduitgifte door recreatieparken. De koper van een recreatiewoning ziet zich bij de aanschaf ervan vaak geconfronteerd met contractuele verplichtingen omtrent de kosten van onderhoud van het park, het beheer ervan en de voorwaarde om de recreatiewoning via het park te verhuren. De verkoper van het op het recreatiepark gelegen chalet is vervolgens op zijn beurt gehouden onder verbeurte van een forse boete bij niet nakoming deze verplichtingen aan de opvolgend koper van de recreatiewoning op te leggen. Een ander voorbeeld is een gemeente die bij gronduitgifte een antispeculatiebeding in de koopovereenkomst opneemt, inhoudende dat de grond en de daarop (met subsidie) gebouwde nieuwbouwwoning niet binnen een bepaalde periode aan een opvolgende eigenaar verkocht mag worden en tevens een zelfbewoningsplicht door kopers in de koopovereenkomst opneemt. Of dat een tuin van een woning niet mag worden verbouwd of dat er bij de koop van een bedrijfspand een verbod geldt om er een bepaald soort bedrijf te vestigen. Het laatstgenoemde voorbeeld ziet op beperking van vestiging van bepaalde bedrijven en/of het weren van concurrentie.  

Bij een geschil over de uitleg van een kettingbeding en de eventuele verschuldigdheid van een boete dient de rechter alle concrete omstandigheden van het geval te wegen. Het is derhalve van groot belang dat u zich ter zake door een ervaren vastgoed advocaat van Advocatenkantoor Bosman laat bijstaan. Omstandigheden die in de procedure niet nadrukkelijk naar voren worden gebracht, worden namelijk niet door de rechter gewogen.     

Conservatoir beslag van vastgoed

Wanneer ondanks meerdere brieven gericht op incasso van een geldvordering de debiteur niet betaalt rest slechts de mogelijkheid om een advocaat in te schakelen, die vervolgens zal vorderen dat uw schuldenaar alsnog gedwongen wordt om aan zijn financiële verplichtingen te voldoen, zulks te vermeerderen met rente en kosten. Hiervoor zal in een gerechtelijke procedure een veroordelend vonnis van de rechter gevraagd moeten worden. Dit vonnis kan door de deurwaarder worden geëxecuteerd. Soms is echter geen verhaal mogelijk omdat de schuldenaar de procedure ziet aankomen en anticiperend hierop zijn goederen, geld en geldswaarden aan de deurwaarder ten dienste staande verhaalsmogelijkheden onttrekt. Om dit te voorkomen bestaat de mogelijkheid dat voordat de procedure wordt ingeleid een deurwaarder zonder voorafgaande waarschuwing eerst conservatoir beslag onder goederen, geld of geldswaarden van de schuldenaar legt. Voor het leggen van conservatoir beslag is vereist dat de voorzieningenrechter van de rechtbank toestemming geeft. Hiervoor dient een advocaat een verzoekschrift (beslagrekest) in te dienen. Aan het leggen van conservatoir beslag gaat derhalve een mini-procedure vooraf, waarvoor de rechtbank afhankelijk van de hoogte van de vordering een griffierecht in rekening brengt. In dit verzoekschrift moet de hoogte van de vordering goed worden omschreven. Afhankelijk van het soort vordering kan de opstelling van het verzoekschrift wel enige voorbereidingstijd vergen. Indien het verzoekschrift tot het leggen van conservatoir beslag aan alle wettelijke vereisten voldoet dan toetst de voorzieningenrechter in de regel slechts summier en wijst hij het verzoek toe. Daarbij stelt de voorzieningenrechter de hoogte van het bedrag vast waarvoor maximaal beslag gelegd mag worden. Voorts is de schuldeiser gehouden om binnen een bepaalde termijn na het leggen van het beslag de hoofdzaak tegen de schuldenaar aanhangig maken. In de regel is dat veertien dagen, wanneer de schuldenaar in het buitenland woont of gevestigd is dan kan dit een langere termijn betreffen. De advocaat moet daar echter wel om vragen. Wanneer de termijn wordt overschreden vervalt het gelegde beslag.  

In de praktijk wordt een dergelijk beslag veelal op onroerend goed van de schuldenaar gelegd. Bij beslag op een registergoed wordt in het register van het Kadaster een aantekening gemaakt van het door de deurwaarder gelegde beslag. Hierdoor kan het pand niet worden geleverd aan een derde. Ook vindt er vaak derdenbeslag op een bankrekening van de schuldenaar plaats. Ook vindt er ook wel loonbeslag plaats. Door het leggen van conservatoir beslag wordt voorkomen dat de schuldenaar aan hem toekomende vermogensbestanddelen verkoopt of bezwaart (door bijvoorbeeld hierop een hypotheek te vestigen), voordat de rechter een vonnis heeft gewezen waarmee de deurwaarder tot executie van de geldvordering kan overgaan. Conservatoir beslag wordt vanwege het verrassingseffect meestal voorafgaand aan de te entameren incassoprocedure gelegd, maar er staat niets aan in de weg om dit tijdens de lopende procedure al te leggen. Wanneer de rechter bij vonnis de vordering van de schuldeiser toewijst dan gaat het gelegde conservatoire beslag van rechtswege over op een executoriaal beslag. Er hoeft derhalve niet opnieuw (executoriaal) beslag te worden gelegd, wat wel is vereist als voorafgaand aan het vonnis niet eerder conservatoir beslag werd gelegd. Een advocaat is niet zelf belast met de executie c.q. inning van de vordering. Dat moet namelijk door een deurwaarder worden gedaan. 

 

Executoriale verkoop vastgoed

Nadat de rechter de debiteur heeft veroordeeld volgt bij het uitblijven van vrijwillige betaling executoriaal beslag. Een belangrijk verhaalsobject kan de eigen woning van de schuldenaar zijn. Deze kan dan ook ter inning van de vordering worden uitgewonnen. Daarbij wordt de desbetreffende woning verkocht. Dat gebeurt door middel van een zogenaamde executieverkoop. Het verdient echter de voorkeur om met de schuldenaar goede afspraken te maken om de woning openbaar te verkopen. In de regel kan bij een openbare verkoop een hogere opbrengst van de woning worden verkregen.

Voor het inleiden van een executieverkoop is in de regel eerst vereist dat het door de rechter gewezen vonnis door een deurwaarder aan de schuldenaar wordt betekend. Dat hoeft echter niet altijd zo te zijn. De meeste hypotheekakten maken namelijk de executie van een woning buiten de rechter om mogelijk. In dat geval levert ook de hypotheekakte de voor executoriale verkoop vereiste executoriale titel op. Bij achterstallige aflossing heeft de hypotheekhouder een recht van “parate executie“.

Na de betekening van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder wordt door deze een “bevel tot betaling” uitgebracht. In dit bevel moet de debiteur nog minimaal een betalingstermijn van 2 dagen worden gegeven. Dit bevel is dus een schot voor de boeg. Het geeft de schuldenaar nog een laatste mogelijkheid om uitvoering aan het vonnis te geven, dit ter voorkoming van kostbare executiemaatregelen die eveneens bij hem in rekening zullen worden gebracht. In de praktijk wordt in het betekeningsexploot van de deurwaarder gelijktijdig de debiteur voormeld bevel tot betaling gegeven. Wanneer de schuldenaar niet tijdig aan dit bevel tot betaling gehoor geeft dan mag hij verwachten dat de schuldeiser executiemaatregelen zal nemen om de geldvordering te innen.  

Als de schuldenaar na het bevel niet betaalt, dan kan de schuldeiser executiemaatregelen nemen. De vervolgstap is dan het leggen van executoriaal beslag. Dit vindt plaats door het opmaken van een proces-verbaal door de deurwaarder die met de executie van het vonnis is belast. In dat proces-verbaal wordt een exacte omschrijving gegeven van de kadastrale gegevens van het beslagen object. Vervolgens is de deurwaarder gehouden om het beslag in de openbare registers van het Kadaster in te schrijven. Nadat dit is gebeurd dient hij dit proces-verbaal te betekenen aan de betrokken hypotheekhouder(s).

Meestal is het beslagen onroerend goed geheel of grotendeels gefinancierd met een hypotheek. De financier, de hypotheekhouder, heeft er derhalve belang bij dat hij van de voorgenomen verkoop van het desbetreffende registergoed op de hoogte wordt gesteld. De wet geeft hem zelfs het recht om de executie over te nemen. Aangezien de hypotheekhouder op grond van de wet voorrang heeft op alle overige schuldeisers dient hij niet door het gelegde beslag benadeeld te worden. Ook bij een door een derde ingezette executie behoudt de hypotheekhouder zijn recht van voorrang op andere schuldeisers. Wanneer de beslaglegger nalaat de hypotheekhouder (tijdig) te informeren kan hij hierdoor ten opzichte van de hypotheekouder schadeplichtig worden. De hypotheekhouder heeft na kennisname van dit bericht een termijn van 14 dagen om te beslissen of hij de executie zelf ter hand wil nemen.

Wanneer bekend is of de hypotheekhouder de executie zelf wil voortzetten dan start de daadwerkelijke verkoop van de onroerende zaak. Daarvoor is vereist dat eerst een notaris de opdracht krijgt om de verkoop van de woning te organiseren. Deze stelt vervolgens de dag, plaats en tijd van de executieverkoop vast. De verkoop van het pand wordt door hem publiekelijk bekend gemaakt. Dit gebeurt tegenwoordig via het internet, in plaats van aanplakbiljetten op de onroerende zaak. Uiteindelijk wordt de onroerende zaak via opbod en afslag op de veiling verkocht.

Uiterlijk op de dag na de verkoop is de notaris verplicht om alle betrokkenen van de verkoop op de hoogte te stellen. De koper moet dan de koopprijs aan de notaris betalen. Het is namelijk niet de bedoeling dat de schuldeiser de volledige verkoopopbrengst ontvangt. In het geval deze meer bedraagt dan het bedrag waarvoor hij over een executoriale titel beschikt zou het in hem op kunnen komen ook andere vorderingen op de schuldenaar waarvoor hij geen executoriale titel heeft met dit bedrag te verrekenen. Dat is echter nadrukkelijk niet de bedoeling, omdat de rechter zich hier niet over uitgelaten heeft. Daarom wordt de veilingopbrengst in handen van de notaris gesteld. Voordat de notaris de veilingopbrengst aan de schuldeiser voldoet is hij gehouden om eerst alle ten behoeve van de executie gemaakte executiekosten te voldoen.

Wanneer de schuldenaar het niet eens is met het door de hypotheekhouder ingezette executietraject waarbij de hypotheekhouder gebruik maakt van haar recht van parate executie kan de schuldenaar zich dan tot de voorzieningenrechter van de rechtbank in kort geding wenden met een vordering tot een verbod of schorsing van de executie totdat in de bodemprocedure door de rechter is beslist. Of een dergelijke vordering kansrijk is hangt geheel af van de omstandigheden van het geval. Advocatenkantoor Bosman heeft als vastgoed advocatenkantoor in procedures als de onderhavige een ruime ervaring.

 

Hypotheek en financiering vastgoed

Een hypotheek is een lening, waarbij aan de geldverstrekker een zekerheidsrecht wordt geboden voor de terugbetaling van de lening. De wet bepaalt dat hypotheek wordt gevestigd door een tussen partijen opgemaakte notariële akte waarbij de hypotheekgever aan de hypotheekhouder hypotheek op een registergoed verleent, gevolgd door haar inschrijving in de daartoe bestemde openbare registers. De hypotheekakte moet een aanduiding bevatten van het geldbedrag waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekt, of van de feiten aan de hand waarvan de vordering zal kunnen worden bepaald. 

De rechtspraak heeft uitgemaakt dat banken, verzekeraars en overige financiële dienstverleners vergaand rekening dienen te houden met de belangen van hun kredietnemers. Bij het afsluiten van een krediet dient de hypotheekhouder aan de hand van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) te controleren of er niet te veel krediet wordt verstrekt. Er is anders sprake van overkreditering, wat aansprakelijkheid van de hypotheekhouder met zich mee kan brengen voor de daardoor bij de hypotheekgever opgekomen schade. Dat kan betekenen dat de hypotheekgever de door de overkreditering ontstane restschuld niet terug hoeft te betalen en op de hypotheekhouder vervolgens de verplichting rust om de teveel betaalde rente aan de hypotheekgever terug te betalen. Een hypotheekhouder dient zich ook de belangen van derden bij de kredietverstrekking aan te trekken. Bijvoorbeeld in de situatie dat er alleen een lening wordt verstrekt, mits een derde borg wil staan voor de terugbetaling ervan. Deze eigen verantwoordelijkheid bij kredietverlening wordt ook wel de zorgplicht genoemd.

Een hypotheek wordt in de regel voor een bepaalde tijd afgesloten, maar wel met een bepaling dat deze onder bepaalde voorwaarden tussentijds opgezegd kan worden. Ook bij het opzeggen van de hypotheek dient de hypotheeknemer de zorgplicht in acht te nemen. Bij het opzeggen of niet verlengen van de hypotheek dient de bank zich de gerechtvaardigde belangen van haar klanten aan te trekken. Uit artikel 2 van de Algemene Bankvoorwaarden volgt dat indien banken de lening opzeggen zij de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit in acht moeten nemen. Proportionaliteit betekent dat het belang van de kredietverstrekker bij het opzeggen van de lening in verhouding staat tot de gevolgen hiervan voor de kredietnemer. Subsidiariteit houdt in dat beoordeeld moet worden of de opzegging van het krediet echt vereist is of dat er wellicht minder ingrijpende manieren zijn dan de beëindiging van de lening. Het kan dus niet zo zijn dat een bank zomaar uw hypotheek opzegt en tot opeising en executie van het onderpand, bijvoorbeeld uw woning, overgaat. De Hoge Raad oordeelde dat de geldverstrekker de verstrekte financiering mag opzeggen en mag opeisen op basis van de bevoegdheid in de door haar gehanteerde (algemene) voorwaarden, maar niet als het gebruik maken van die bevoegdheid, gelet op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Volgens de jurisprudentie zijn daarbij onder andere de volgende overwegingen van belang; (i) de duur, de mate van exclusiviteit, de omvang en de ingewikkeldheid en het verloop van de kredietrelatie, (ii) een aanmerkelijke afname van de kredietwaardigheid en/of een toename van het risico dat de hypotheekhouder in zijn hoedanigheid van geldverstrekker loopt, (iii) het gedrag en de betrouwbaarheid van de hypotheekgever, (iv) of en in welke mate de hypotheekgever toerekenbaar tekort is geschoten, (v) de termijn die de hypotheekgever wordt gegund om herfinanciering te krijgen bij een andere bank, (vi) de mate waarin de geldverstrekker voor de opzegging overleg heeft gevoerd met de hypotheekgever en voorafgaand gewaarschuwd heeft voor opzegging, (vii) de mate waarin de geldverstrekker ten opzichte van de hypotheekgever verwachtingen heeft gewekt, zoals het gedurende een bepaalde periode toestaan dat de kredietlimiet wordt overschreden, (viii) andere belangen. Ook dient de hypotheekhouder bij het opzeggen van de bancaire relatie te waarborgen dat de hypotheekgever toegang tot zijn betaalrekening houdt. Indien de hypotheekgever na de opzegging door de hypotheekhouder geen toegang meer heeft tot zijn betaalrekening dan is deelname aan het maatschappelijk verkeer uitgesloten. Ook dit is een omstandigheid die de rechter zwaar laat meewegen in haar beoordeling of de opzegging van de bancaire relatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.

 

Borgstelling en hoofdelijke aansprakelijkheid voor terugbetaling van een lening

Hoofdelijkheid en borgstelling zijn twee verschillende rechtsfiguren, waarbij aan de financiële instelling zekerheid kan worden verstrekt voor de terugbetaling van de lening. Bij hoofdelijke aansprakelijkheid gaat de schuld de schuldenaren in gelijke mate aan. Van hoofdelijke aansprakelijkheid voor de terugbetaling van de lening is bijvoorbeeld meestal sprake indien twee echtgenoten samen een woning kopen. Bij terugbetaling van de lening moeten de schuldenaren in hun onderlinge verhouding maar bepalen wie voor welk bedrag moet bijdragen. In principe heeft degene die teveel betaald voor dat meerdere regres op de ander. De hypotheekhouder heeft daar niets mee te maken en kan zo nodig de volledige vordering op elk van de schuldenaren verhalen. Bij een overeenkomst van borgtocht stelt de borg zich garant voor de terugbetaling van de schuld van de ander. Anders dan bij de hoofdelijke aansprakelijkheid is de borg zelf geen schuldenaar. In het verleden hebben veel banken leningen verstrekt en hebben zij schuldenaren voor de hoofdelijkheid laten tekenen, terwijl het in wezen om een borgstelling ging. Zeker indien het om een zogenaamde particuliere borgstelling gaat verbindt de wet daar strenge regels aan. Ook in die gevallen waarin er in het contract staat dat het om hoofdelijkheid gaat, loont het vaak de moeite om te onderzoeken of de hoofdelijkheid in wezen geen verkapte borgstelling is. Daarbij is volgens vaste jurisprudentie de tekst van de overeenkomst niet beslissend, maar de vraag of degene die zich bij de bank aandient de schuld als de mee tekenende partij ook daadwerkelijk aangaat. Een belangrijk verschil tussen borgstelling en hoofdelijke aansprakelijkheid is namelijk dat de borg pas hoeft te betalen wanneer de hoofdschuldenaar in de nakoming van de terugbetaling van de lening tekortschiet. Er zal derhalve eerst sprake van verzuim van de hoofdschuldenaar dienen te zijn.

Zowel wat betreft een door hypotheek verstrekte geldlening als voor het aangaan van een borgstelling is de toestemming van de huwelijkspartner van groot belang, zulks ongeacht het huwelijksregime. Dit betreft de zogenaamde gezinsbeschermende bepaling. Indien er geen toestemming is gegeven voor het vestigen van de hypotheek of de borgstelling dan kan de echtgenoot die hiervoor geen toestemming heeft gegeven aan de bank een kort briefje schrijven dat hij of zij de desbetreffende overeenkomst vernietigt. Daarvoor hoeft geen aanvullende reden opgegeven te worden. Een belangrijke uitzondering hierop is de overeenkomst die wordt afgesloten in het kader van beroep of bedrijf. In sommige gevallen is toestemming dan niet vereist.

Kadaster, openbare registers en grensreconstructie

Wanneer eigenaren van belendende percelen het niet eens zijn waar de grond van de ene buurman ophoudt en waar de grond van de ander begint kan het Kadaster uitkomst bieden. Maar bij het Kadaster kunt u ook voor meer informatie terecht. De Basisregistratie Kadaster (BRK) bevat informatie over percelen, eigendom, hypotheken, beperkte rechten (zoals recht van erfpacht, erfdienstbaarheid, opstal en vruchtgebruik) en leidingnetwerken. Daarnaast staan er kadastrale kaarten in met perceel, perceelnummer, oppervlakte, kadastrale grens en de grenzen van het rijk, de provincies en gemeenten.

Wanneer u twijfelt aan de omvang van uw perceel in relatie tot dat van de buren bestaat voor u de mogelijkheid om eigendomsinformatie bij het Kadaster op te vragen. Het door het Kadaster opgestelde eigendomsinformatie rapport biedt het antwoord op de vraag wie de rechtmatige eigenaar van een pand of perceel is. Het bevat een uittreksel van de eigendomsakte en is daarmee een samenvatting van de originele eigendomsakte. Om een bestaande grens opnieuw zichtbaar te maken in het terrein en daarmee een grensgeschil te beslechten kunt u ook aan Het Kadaster vragen om een grensreconstructie uit te voeren. Een landmeter van Het Kadaster beoordeelt de situatie ter plaatse en toont waar de kadastrale grens ligt. 

Uit een dergelijke grensconstructie kan blijken dat een deel van het perceel van de ene eigenaar in gebruik is bij de ander. Op grond hiervan kan door de ene eigenaar van de andere in een rechtszaak gevorderd worden dat de ten onrechte in gebruik genomen strook grond leeg en ontruimd opgeleverd wordt, zulks onder verbeurte van een dwangsom. Een dergelijke vordering dient door een vastgoedadvocaat bij de rechtbank ingesteld te worden. Tegen een dergelijke vordering kan echter het verweer worden aangevoerd dat de grensconstructie niet in overeenstemming is met de feitelijke situatie. De rechtbank zal zich vervolgens moeten verdiepen in de partijbedoeling van de partijen, zoals die tot uitdrukking is gebracht in de leveringsakte bij de levering van de desbetreffende grond. Daarbij dient de in deze akte opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak als leidraad. In de leveringsakte wordt namelijk verwezen naar een kadastrale aanduiding van het perceel, met het daarbij behorende kadastraal nummer en de oppervlaktemaat. Uiteindelijk zijn deze gegevens maatgevend bij het bepalen van de omvang van wat is verkocht en geleverd. De rechtbank hecht daarbij een groot gewicht aan de grensconstructie van het Kadaster. Bij een beroep op een afwijkende situatie door verjaring zal hiervan in de regel tegendeelbewijs geleverd moeten worden.  

Als u een geschil heeft met uw buren over de eigendomsgrens en wanneer een grensconstructie door het Kadaster geen uitkomst biedt dan kunt u contact opnemen met een vastgoed advocaat van Advocatenkantoor Bosman. Er kan dan voor u een procedure bij de rechtbank gestart worden, waarbij de rechtbank uiteindelijk zal beslissen van wie de grond is. Onze vastgoed advocaten staan u hierbij graag ter zijde. Belt u ons gerust.   

Ruimtelijke ordening en omgevingsvergunningen voor bouwen en overige ruimtelijke activiteiten

In Nederland zijn de regels inzake de ruimtelijke ordening vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening en het op die wet gebaseerde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Bij of krachtens de hierin opgenomen regels worden bestemmingsplannen vastgesteld. De wet bepaalt dat gemeenten verplicht zijn om voor hun gehele grondgebied een bestemmingsplan vast te stellen. Elke tien jaar dient door de gemeenteraad een bestemmingsplan geactualiseerd te worden. Dergelijke bestemmingsplannen bevatten bouwvoorschriften en gebruiksvoorschriften met betrekking tot het toekomstige gebruik van de grond. Op grond hiervan wordt het gebruik van de publieke ruimte gereguleerd en worden ter zake op grond van de Woningwet bouwvergunningen afgegeven. De door de Nederlandse gemeentes vastgestelde bestemmingsplannen zijn zoveel mogelijk gedigitaliseerd. U kunt deze raadplegen via de website: ruimtelijkeplannen.nl.

De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) regelt de omgevingsvergunning. Een omgevingsvergunning is een vergunning die in Nederland op 1 oktober 2010 werd ingevoerd ter vervanging van de verschillende vergunningen en aanvraagprocedures van vergunningen voor wonen, ruimte en milieu. Daarbij kan gedacht worden aan de activiteit bouwen (de “bouwvergunning”), maar ook aan de door de bouwer gewenste activiteiten op het gebied van slopen ("sloopvergunning"), aanleg en ophoging van gronden ("aanlegvergunning"), voorgenomen bedrijfsmatige activiteiten door een inrichting ("milieuvergunning"), activiteiten die grote risico's met zich meebrengen ("gebruiksvergunning"), het kappen van een boom ("kapvergunning") en afwijkingen van het bestemmingsplan. De aanvraag bouwvergunning wordt getoetst aan het bestemmingsplan, het bouwbesluit, de lokale bouwverordening en de redelijke eisen van welstand. Indien een aanvraag omgevingsvergunning (bouwen) in strijd met de vigerende bestemming wordt gedaan dient deze tevens als een aanvraag tot het afwijken van dat bestemmingsplan beoordeeld te worden. Het Besluit Omgevingsrecht (BOR) regelt meer praktisch zaken; voor welke activiteiten een omgevingsvergunning vereist is, wie daarbij het (bevoegd) vergunningverlenende gezag is, etc. Maar in Bijlage II regelt het BOR ook welke bouwwerken zonder omgevingsvergunning voor bouwen gebouwd mogen worden, soms zelfs ook in strijd met het bestemmingsplan.

De vastgoed advocaten van Advocatenkantoor Bosman hebben de benodigde kennis en ervaring om u goed te adviseren bij vergunningsaanvragen in het kader van (voorgenomen) bouwontwikkelingen. Dat betreft ook eventuele voorafgaande binnenplanse en buitenplanse ontheffing(en) van een bestemmingsplan. De advocaten staan projectontwikkelaars, maar ook particulieren, hierin bij. Maar ook wanneer het college van burgemeester en wethouders een bouwaanvraag afwijst hebben wij de expertise om voor u bezwaar en zo nodig een beroepschrift bij de rechtbank of een hoger beroep bij de Raad van State in te dienen. Kortom; wanneer u bijgestaan wilt worden bij de ontwikkeling van een bouwproject, wanneer u rechtsbescherming tegen een besluit wilt inroepen wanneer het bevoegd gezag dwars ligt en bij nog veel meer bestuursrechtelijk gerelateerde bouwproblemen, dan kunt u altijd een beroep op een advocaat van Advocatenkantoor Bosman doen. Neem dan vrijblijvend contact op om de mogelijkheden te bespreken. 

© 2020 • Advocatenkantoor Bosman Arnhem | KvK: 33281105